蓝郡2015总结暨2016计划-最终-2016-1-1.ppt

策略思考3 =？ 一组大数据：截止2015年11月全国微信用户超9亿，移动端上网时间为PC端的4.5倍。 互联网时代，在传统媒体（除活动外）效果逐渐弱化的大趋势下，如何将营销信息有效的传达出去成为现今地产营销时代的大课题 关键词：渠道 策略思考4 =？ 江北新区落地呈现 地铁正式开通运行 过江隧道已经免费 三期明年全新入市 区域关注度剧增,交通优势体现,“有些人”对我们的看法正在改变………. 关键词：利好 利好 渠道 价格 品牌 基于思考下的年度推广方向 价值先体验 客群再补充 外部大发声 内部抓服务 扩大阵地战 增强达到率 借助大利好 巧夺主城客 关键词：行动、提升 推广战略 配合频繁的推盘动作，事件营销 模式贯穿整个项目的始终。 基于战术下的年度推广主题：无限精彩在冠城大通蓝郡 外部大发声 借助大利好 扩大阵地战 价值前体验 内部抓服务 巧夺主城客 增强到达率 客群再补充 首届品牌文化节（1月） “冠城大通之夜”六合群星演唱会（11月） 江北新区概念落地 地铁S8号线开通运营 过江隧道、二桥即将免费 将项目客户阵地战的战火烧至主城。 幼儿园签约（6月）。 商业签约（5月）。 菜场签约（7月）。 样板公开（4月）。 蓝郡3C服务内容公布（3月） 深度挖掘区域改善性客户。 利用交通优势深挖地铁沿线方向的主城客户。 南京市价格洼地 大规划大发展 地铁已开通 六合第一盘 活动的持续开展 手机微信端营销 百万红包大派送 攻占客户朋友圈 主城老小区长期巡展。 全年另设10场主题活动（见后） 售楼处硬性、软性服务升级。 推广战术之一 大背景下，组建自身专业渠道团队植入蓝郡项目，进行开拓 渠道组工作内容 资源扣客 商场巡展 社区派单 超市巡展 团购开拓 经纪人整合 端口维护 推广战术之二 渠道团队组建 推广战术之三 库存（大面积产品）出清计划 精准营销寻找精准渠道，寻找改善客群 增加大面积与小面积产品价差 选择市场适当时机推盘 客户在哪？ 卖多少钱？ 何时卖？ 库存产品（A，B组团）中，大面积产品占比约70%！ 如何破局 WHERE HOW MUCH WHEN * * 冠城大通蓝郡 2015年营销总结暨2016工作计划 第一部分:2015年度工作总结 [PART1] 市场回顾 1 [PART2] 销售总结 2 [PART3] 推广回顾 3 [PART1] 市场回顾 1 南京全市 全年累计上市总面积：1091万㎡ 累计成交面积：1190 万㎡ 供销比为 0.92 : 1 六合区（含大厂） 全年累计上市面积：133万㎡， 累计成交面积：130万㎡， 供求比为 1.02：1， 区域供应量略高于需求量 需求主要受到区域利好支撑影响 数据来源：南京房产局 数据截至2015年12月31日 本案截止2015年12月31日，全年共计销售10.74万方，1113套 占六合区域年度销售份额的8% 全市及区域供求关系 数据来源：南京房产局 截至2015年12月31日 六合价格走势 六合区2015年板块均价仅6784元/㎡，其中6月均价为全年最高，达到7214元/㎡， 5月份为最低6471元/㎡ 。 本案年度均价为6900元/㎡ 。 市场存量分析 截止2015年12月份，南京全市的库存为50494套，按全市月均约8998套的去化能力需6个月去化完毕。六合库存为9516套，按六合月均约1226套的去化能力需8个月去化完毕。 2015年全市的库存波幅变化，但是基本在5万套右左，六合1万套左右，去化库存将成为未来的主趋势。 竞品项目位于龙池湖周边、地铁线周边和南门周边。本案主力竞争范围为地铁线周边项目，目前主要竞争项目价格约在6200-7200元/㎡，当中相对来看，荣盛项目以低价换取市场份额的做法尤为明显。 竞品分析 楼盘名称 中北 龙池湾 石林 中心城 华城 名府 荣盛 花语城 荣盛 龙湖一号 鹭岛 荣府 冠城 大通蓝郡 占地面积 2.59万㎡ 10.11万㎡ 7.98万㎡ 11.45万㎡ 11万 19.6万㎡ 60万㎡ 总建筑面积 5.65万㎡ 26万㎡ 25.4万㎡ 25万㎡ 20.9万㎡ 46万㎡ 80万㎡ 容积率 2.5 2.50 2.49 2.16 1.86 1.79 1.33 绿化率 35% 35% 40% 35% 36% 48.1% 42.50% 建筑类型 共9幢高层 8幢30+1层高层 （顶层为跃层） 18幢高层 一期13幢 3幢8层小高层 10栋18层高层 共14幢 5层多层 8-11层小高层 一期共33幢 小高层、 高层、 6层洋房 11层小高层、18层高层 产品布局 楼间距约20-30米 楼间距约35-50米 楼间距一般 楼间距 35-40米 科技住宅 楼间距窄 人车分