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项目5 房地产开发项目规划设计 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 规划设计的指导思想 规划设计中的和谐理念 （1）与自然生态相和谐 （2）与社会发展相和谐 （3）与用户需求变化相和谐 居住区技术经济指标 1、居住总用地KM2 2、居民每人占地M2/人 3、居住区总建筑面积M2 4、总户数、总人数、平均每户人口 5、平均每户居住建筑面积M2/户 6、居住建筑密度（基底面积/居住区用地面积） 7、容积率（建筑面积/居住区用地面积） 8、人口毛密度（总人口/总用地） 9、人口净密度（总人口/建筑用地面积） 居住区技术经济指标 10、住宅平均层数（建筑总面积/住宅基底总面积） 11、高层比例（高层建筑面积/居住区总建筑面积） 12、住宅间距 13、居住区平均造价（总造价/居住区总建筑面积） 14、绿地率 非居住区技术经济指标 1、建筑容积率。 2、总建筑面积。 3、地上建筑面积。 4、建筑密度。 5、规划用地面积。 6、建筑高度。 7、绿地率。 8、停车位个数。 9、有效面积系数。 10、开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。 5.3 房地产开发项目规划设计的主要内容 常见的规划布局形式 5.3.1 居住区规划布局 5.3.2 住宅建筑选型 联排低层住宅 多层住宅 高层住宅 砖混结构住宅 框架结构住宅 框架剪力墙结构住宅 平层住宅 跃式住宅 错式住宅--一错再错的美丽 1、中式建筑风格 讲究序列组合，尺度宜人，建筑内向，色调淡雅，造型简朴，装修精致，建筑与花木山水相结合。如北京的四合院、江南园林风格、新徽派建筑风格等。 2、欧陆风格 “粉红外墙，白线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”为特色，以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，多出现在山花尖顶、饰花柱饰、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处，装饰效果强烈。 5、现代主义风格 以体现时代特征为主，没有过分的装饰，注重功能性，讲究造型比例适度，强调外观的明快、简洁。体现现代生活的快节奏、简约与实用，又富有生活朝气。 6、主题风格 以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题。如西安市的巧克力公寓。 中式古典风格建筑 中式建筑 欧陆风格 广州帝景山庄（北美风格） 卡尔生活馆（德式） 新古典主义风格 现代主义风格 巧克力公寓(主题风格） 项目外立面风格简洁细腻，饰面选材高档，社区中央规划2300㎡硬质景观广场，整体设计强烈的传达出城市的时尚与活力。 5.3.4 住宅户型 5.3.5 公共设施规划 5.3.6 道路交通规则 5.3.7 绿地与景观规划 步行环境 住宅小区铺地环境 水景环境 大型水景环境 户外运动设施 内外分区原则 动静分区原则 洁污分区原则 私人行为空间 公共行为空间 家务行为空间 卫生行为空间 交通空间 室外过渡空间 住宅功能分区的原则 住宅功能分区 配套设 施规划 1 2 3 4 5 公共服务设施规划 市政公用设施规划 停车设施 户外场地设施 安全设施 5 服务管理设施 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适； （2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整； （3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济； （4）功能复合化，营造人性化的街道空间； （5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通； 交通组织方式 人车分流 人车混行结合局部分行 路网规划原则 道路交通规划要求 道路宽度要求 其他要求 目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率 步行环境 铺地环境 水体环境 户外设 施环境 绿地规划 景观规划 * 本章学习要求 城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段 5.1城市规划与房地产开发 居住区技术经济指标 居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居 住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数 居住区平均造价 高层比例 住宅间距 容积率 绿地率 非居住区的技术经济指标 建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率