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2009年天津房地产市场分析报告 研究单位：中国不动产研究中心  目录 前言 - 2 - 一、天津土地市场综述 - 7 - （一）概述 - 7 - （二）天津土地月度成交情况 - 9 - （三）天津土地成交区域分布 - 9 - 二、天津住宅市场综述 - 11 - （一）天津新建商品住宅成交情况 - 11 - 1、天津新建商品住宅交易量 - 11 - 2、天津新建商品住宅成交价格 - 11 - 3、天津各区域新建商品住宅成交量及成交均价对比 - 12 - 4、全年开盘情况 - 13 - （二）天津二手房成交情况 - 13 - 三、网络调查结果分析 - 15 - 1. 消费者购房目的分析 - 15 - 2. 消费者购房户型分析 - 15 - 3. 消费者意向购房区域分析 - 16 - 4. 消费者购房时主要参考因素 - 17 - 6. 消费者对房价的预期和应对 - 18 - 6. 消费者认为影响房价的因素 - 20 - 四、结论和预测 - 22 - 1. 天津城市发展面临向外多点扩张局面 - 22 - 2. 自住型需求占主导，改善型户型将受追捧 - 22 - 3. 关注区域外扩，重点区域将长期受关注 - 22 - 4. 年底需求量爆发 抑或改变市场供求关系 - 22 - 结论： 2009年天津房地产市场经历年初的小幅波动后，量价均呈现单边上涨的态势。年内天津市蓝印户口新政、天津市公积金新政等一系列政策促进了天津新建商品房市场的发展；滨海新区行政区规划将滨海楼市推向历史高峰；二手房营业税政策调整促使年底天津二手房成交暴涨，12月份成交量和成交价格均创年内最高。 1.天津面临着“双核发展、多点扩张”的局面。可以说，当城市的发展到一定阶段时，必然会出现多点扩张的现象，。 3.在区域方面，天津刚刚成立的滨海新区以及天津的中心城区依然是市场追捧的热点区域，受访者大多愿意选择这两大个区域内置业。同时，滨海新区在09年土地成交量大增，随着公共基础设施和公共服务的逐步完善，滨海新区会在今后较长一段时间受到市场关注。 4. 对于房地产的走势，年底之前需求量的爆发，有可能改变目前市场供求关系，营业税从今年1月正式开始实施后，很有可能会造成交易量的萎缩。。 2009年初，由于受到2008年底全国楼市低迷以及中国传统农历新年的影响，天津房地产市场在前两个月的月均成交量仅有42万平米。在此背景下天津市于2009年2月4日公布并实施了“天津市蓝印户口新政”。受此政策影响3月份天津楼市的成交面积达到123.97万平方米。4月天津市实施数项公积金新政导致4、5月份的成交面积也维持在110万平米左右。政策成为影响2009年上半年天津楼市走势的主要因素。 在8月份天津楼市成交套数和成交面积双双达到09年的最高值，成交均价也达到了7691元，其后天津楼市成交量始终保持高位波动，成交均价也一路飙升。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示年，房地产市场日臻成熟，各个项目的定位和群指向也更加细分和清晰，高端项目与保障性住房甚至是新四区普通商品住宅的价格差距明显加大。业内人士透露，未来天津楼市将呈现层次分明的态势，各类置业人群选择楼盘时将更加明确海河旁的地标建筑津门、津塔正在加紧施工，津门项目已封顶，靠近津塔的东座大楼已经交付使用，价格每平方米有望达到3万元。由于该项目定位于高端，去年开盘价格就将近2万元，无论是60到130平方米户型为主的津塔公寓，还是188到659平方米大户型为主的津门公寓，都以高房价挡住了普通置业者的脚步坐落在东丽区津汉公路北的天欣花园小区是经济适用住房，近日政府指导价格正式出台，平均每平方米不超过3865元。相比之下，楼盘单价从高至低已差将近10倍 为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网天津市国土资源和房屋管理局tj.foucs.cn）进行了网络调查，网络调查参与者基本情况见图1至图5。 图1 受访者年龄结构 图2 受访者收入情况  图3 受访者所能承受的房屋总价 图4 受访者可接受的月还款额 图5 受访者目前拥有房产的情况 从上述网络调查受访者的基本情况可以看出，年龄结构方面，天津受访者年龄主要是21-30岁之间，这与北京、上海等一线城市不同，北京、上海等的一线城市购房者年龄明显偏大，在北京进行的调查显示，受访者年龄在31-40岁的占到了绝大多数占到42%，而21-30岁的则次之占38%。分析来看可能由于北京、上海等一线城市房价上涨过猛，房屋总价明显超过了刚刚走出校门的年轻人的承受范围，同时在高房价以及城市中较高的生活成本的压力下，一线城市的年轻人的结婚年龄也会被相应的延后，因此在天津，目前房价相对一线城市还有一定差距，年轻人置业压力较小，因此购房者的年龄也会相应的偏低一些。 如图2所示