中海地产香蜜湖一号定位报告.doc

香蜜湖项目定位报告 中海地产股份有限公司深管委 经营销售部 二零零四年六月二十日 目 录 第一部分 项目概况…………………………………………………………………2 一、项目土地情况……………………………………………………………….2 二、项目经济指标及规划要点…………………………………….……………2 第二部分 房地产市场现状及发展趋势………………………………….…………3 一、整体市场情况分析…………………………………………………………3 二、市场发展趋势………………………………………………………………3 三、深圳豪宅市场分析…………………………………………………………4 第三部分 项目所在区域市场分析…………………………………………………11 一、区域概况……………………………………………………………………11 二、区域市场供应情况…………………………………………………………14 三、区域市场特点………………………………………………………………16 四、区域市场走势预测…………………………………………………………17 五、典型楼盘分析………………………………………………………………18 六、区域主要竞争楼盘分析……………………………………………………27 七、其它热销豪宅情况…………………………………………………………29 第四部分 项目定位…………………………………………………………………30 项目SWOT分析……………………………………………………………30 目标客户定位…………………………………………………………….31 项目形象定位…………………………………………………….………33 项目产品定位…………………………………………………………….35 项目价格定位…………………………………………………………….36 第五部分 项目发展建议…………………………………………………………..37 项目户型及面积比例建议……………………………………………….37 项目产品建议…………………………………………………………….38 项目配套建议…………………………………………………………….40 销售节奏建议…………………………………………………………….42 第一部分 项目概况 项目土地情况 1、地理位置 本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，地块自然状况北低南高，基本没有附着物，在土地中部西侧有部分树木，如果规划适当的话，可以成为社区绿化的一部分。 房地产市场运行状况 目前深圳每年供应房地产开发用地的能力基本保持在200～300公顷（含新增供地和存量用地），考虑到近两年约500万平方米在建而未销售的商品房，预计每年供给新建住宅1200万平方米。结合近年来每年800万平方米的新增需求，新增商品房供求比达到0.67：1 2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55％，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6％。按深圳收入水平对比计算的8000元以上的高档住宅占总成交量的20％左右。1．房地产需求继续保持较高增长，市场供求总量基本保持均衡530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为1.2亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到23平方米。根据有关研究，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，按每年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求500～600万平方米。25～30万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，每年新增人口住房需求接近600～700万平方米。5～7年，深圳每年房地产市场将保持1100～1300万平方米的需求规模，而2002～2003年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持1200万平方米也验证这个实事。由此可预计，2004年深圳房地产市场将继续保持强劲的需求规模，对新建住宅和存量住宅的需求预计达到1300万平方米。  2．外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，房地产外销市场将呈现景气状态 从历史数据看，外销市场在1999年曾经达到60%以上的高增长期，但近年来增长几乎停滞，占商品房销售总量的比例徘徊在7%左右。地铁四号线开工后，随着交通的便利及香港企业开发的产品适销对味，港人对地铁上盖及周边物业