即墨房地产市场调查报告.doc

即墨房地产市场调查报告 一、即墨市概况 即墨市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积 1894 平方公里，辖 17处镇（街道办事处），总人口833837人房地产市场于调整状态，消费者持币观望，房地产企业全面收缩战线，市场存量房较多。即墨市房地产市场 ???1、房地产市场投资情况 ??? 房地产开发投资降温。一季度，即墨市完成房地产开发投资1.64亿元，同比下降55.6%。在房地产开发投资中，住宅完成投资1.52亿元，同比下降50.9%；商业营业用房完成投资0.03亿元，同比下降82.1%。 ????土地开发面积及新开工面积大幅下降。一季度，即墨市房地产开发企业完成土地开发面积4.26万平方米，同比下降81.0%；房屋新开工面积4.06万平方米，其中住宅新开工面积3.73万平方米，同比分别下降86.9%和86.1%。 ???、房地产市场销售情况 ???商品房销售面积减少。1月份以来，即墨市商品房竣工面积增长缓慢。一季度，房屋竣工面积12.09万平方米，同比增长7.0%。其中住宅竣工面积12.01万平方米，同比增长29.6 %。商品房销售面积达到8.24万平方米，同比下降18.2%，其中商品住宅销售面积8.00万平方米，同比下降4.3%。在总的销售面积中，现房销售面积为5.91万平方米，其中住宅5.71万平方米；期房销售面积2.33万平方米，其中住宅2.29万平方米。 ????房屋空置面积加大。截止3月末，即墨市房屋空置面积为34.70万平方米，同比增长8.5%，其中住宅空置面积31.00万平方米，同比增长35.3%。 ????、房地产市场价格走势 商品房平均销售价格小幅下挫。一季度，商品房销售额为2.80亿元，同比下降26.2%，其中商品房住宅销售额2.73亿元，同比下降12.9%。商品房住宅每平方米平均销售价格3407.31元，同比下降9.0%。出现回升趋势房地产开发投资完成亿元同比增长0.7%。商品房销售价格小幅上涨，同比增长2.92%1、老城区版块 目前，老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小，而且所有开发项目普遍规模不大。但老城区由于市政配套完善，生活便利，所以所有楼盘开盘后销售都比较好。目前，老城区在售楼盘不是很多，而且，在售房源面积普遍以100㎡以上为主，楼层也不是很理想（五、六楼居多），价格基本在3200—4000元/㎡。 海滨工业园版块（含大珠山一带） 该版块属于即墨最近几年新发展区域，开发量比较大，楼盘规模普遍较大，社区规划比较成型，而且，该版块内的楼盘价格普遍较低，所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远，与农村混居，周边市政配套相对不完善，生活很不便利，所以也限制了不少消费者的购买欲望。目前，该版块在售楼盘比较多，可选择性比较强，户型主要以80—100㎡为主，价格基本在3000-3800元/㎡左右。 新城区版块 新城区版块自即墨政府东迁之后，一直是开发热点区域，本区域内的楼盘普遍定位较高，社区规划设计比较先进。但该版块由于靠近海边，靠近政府，所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块，价格悬殊太大，所以，限制大部分本地客源的消费欲望。目前，该版块内楼盘开发量比较大，面积主要以100㎡以上为主，价格基本在4500—6000元/㎡左右，消费群体主要以外地客源为主。 三、各楼盘调查情况说明： （1）老城区版块。老城区房地产市场发展状况主要能够体现当地人的购房消费水平。老城区目前在建在售新楼盘非常少，因此调查楼盘包含新楼盘及近几年建成的项目，主要调查楼盘情况如下： 樱珠山花园城 位置：泰山路北上海路东 开发商：天一集团 规模：项目占地1200亩，建有别墅及多层，现在销售的为2期玫瑰庄园，住宅面积从78-140平方米，别墅面积200-400平方米。 面积：78-140㎡，主力户型80㎡左右。 价格：3100—3500元/㎡ 车库：2800元/㎡ 储藏室（全地上）：1430元/㎡ 07年初时销售均价为2800元/平米 销售状况：80%，别墅已售完 优劣势比较： 优势：大型住宅社区，内部配置比较完善 社区建设基本成型，基本上属于现房销售 知名度比较高 价位相对较低 劣势：位置偏僻，周边市政配套不完善，生活不便利 在即墨市名声不是太好 2、吉利花园, 地处人民路上(人民路143号)，青岛吉利达房地产07年初开发，2008年4月份交房。 户型面积：56－94平米左右，主力户型75平米、80平米左右。 价格： 07年销售价格：一楼为2720元