宝丽地产西区地块整体定位及营销策略报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 通过市场比较法推算项目售价 项目静态比准均价： 修正后各相关楼盘价格 PA’=( QX/QA)×PA =(6.74/6.17)×5500=6008 PB’=( QX/QB)×PB =(6.74/7.87)×5300=4539 PC’=( QX/QC)×PC =(6.74/6.85)×4300=4231 PD’=( QX/QD)×PD =(6.74/6.05)×4500=5013 均价计算 各相关楼盘权重取值为Wi Wa= 25% Wb=30% Wc=20% WD=20% PX=ΣPiWi =PA×Wa + PB×Wb + PC×Wc+PD×WD =6008×25%+4539×30%+4231×20%＋5013*20% =4713 通过市场比较法得出本项目市场静态比准价格为：4713元/㎡。 价格目标与消化期预期 为使本项目首期火爆销售及对市场制造热销的气氛，以及为下批单位的推出实现合理的溢价空间，本项目首批单位入市底价宜制定在： 5200～5300元/平米 上述价格为项目首批单位按当前节点的入市价格提议，项目正式入市须按项目正式入市时间另行评估。 项目整盘各阶段产品推售价格，在入市价的基础上根据市场实际情况按比例调升。 项目售价 8栋单位消化周期预期 4500元/平米 1个月 5000~5500元/平米 2-3个月 6000元/平米 4个月 别墅价格预测 政策说明 考虑因素一：市场反应 4.17新政的出台，无疑给市场来了一次沉重的打击。与07年9.27新政对比，此次新政的出台后发现，中山对政策的敏感度明显加速。市场很快进入观望阶段。 目前整体政策不确定因素较多，客户短期内出手的可能性较少，但随着时间的推移及政策的基本面确定，部份按耐不着的刚需会被激发。预计下半年会有一次小幅度的成交量的回升。 但通货膨胀的预期，加息的调整、房产税的实施，这些政策的预期无疑给市场不确定性的因素教多，成交量短时间内难回到09年水平。 受房产税、加息等政策的影响，市场存在不确定性 2010年城区别墅供应充足，市场竞争激烈 项目 产品情况 产品面积（平米） 售价 远洋城 独立别墅 303.62-641 18000元/㎡ 世纪新城 联排、双拼 联排：194 双拼：228-256 14400元/㎡ 13500元/㎡ 清华坊 联排、独立 联排：250.1-347.2 独立： 440.89-569.49 售完 12000元/㎡ 城区目前别墅供应 2010年城区即将推出别墅产品 项目 产品情况 产品面积（平米） 售价 中信凯旋公馆 联排别墅 208-249 8000元/㎡ 奥园爱琴湾 联排双拼 — —— 汇景东方 联排别墅 238-384 —— 奕翠园 联排别墅 350-400 —— 城区别墅供应 城区别墅供应充足：中山城区内目前有别墅供应的项目共有3个。据了解2010年，将新增别墅供应的项目有4个。即2010年城区有别墅供应的项目共计有7个。 受政策限制，市场普遍别墅产品供应多以联排别墅，双拼别墅为主。 城区别墅供应面积 城区目前联排别墅供应面积在194-249平米之间（除奕翠园）。 独立别墅供应在303-641平米之间。 考虑因素二：市场竞争 区域交通规划预期仍给客户带来信心 考虑因素三：区域交通规划预期 虽然新政给中山房地产市场带来更多的不确定性。但随着广珠轻轨、港珠奥大桥、深中通道的交通利好带动，市场目光仍聚焦珠江西岸。 从目前中山整体成交均价上反应，中山房价目前仍处于珠海三角较低的水平。加上户籍政策、公积金跨城、中珠江一条化逐步实施。中山房地产蕴涵巨大的潜力。 珠江西岸整体发展利好，中山优势依然明显 独立：20000-23000元/平方米 售价影响因素 政策因素：虽然由于4.17政策调整市场普遍进入观望调整阶段，且房产税、加息政策的预期压力越来越高，市场存在不确定因素 区域因素：多项利好规划、交通配套的完善。中山从格洼地优势显著，投资客户关注度较高。为项目外源客户拓展增加机会 竞争对手：2010年中山城区内有别墅产品供的项目达7个之多，且其中不乏有超有1000亩以上超大规模的别墅项目，市场竞争激烈 预计售价 双拼：13000-15000元/平方米 联排：10000-11000元/平方米 项目别墅目前时点售价预测 报告内容 页码 宏观市场研判 项目分析 项目定位 项目营销策略 项目外销策略 项目售价及销售期预测 中原团队组织架构及沟通机制 4 38 63 106 175 187 197 事业部总经理 高级销售经理 策划经