市场分析及推广建议.ppt

* 1、户型合理2、一楼送花园3、地段（紧邻绿荫广州） 抗行分析 良性分析 1、规模小 2、形象低端 3、开发商实力弱 4、生活配套及后期物业管理差 * 规模对物业的影响： 北区现今周边配套不完善，属于开发初期。配套是消费者买房的首要 考虑因素。物业规模越大，其内部配套越完善，由内部配套补充外部配套 的不足。 中方园、大河春天、四月天建筑面积远大于其他楼盘，但由于中方园 以发展到第十期，市场发展潜力有限，竞争力不强。竞争对手主要定为 四月天。 规模分析 * 均价 价格走势 该区域多层均价基本在2800元/平方米左右，其中以大河春天最高， 达到2900元/㎡；四月天价位同样偏高，为2800元/㎡，价格坐空。 价格对比 * 项目名称 房款 地下室20 m2 物业管理费 总价 亚新美好时光 33万元 2.8965万元 0.43 35.8965万元 大河春天 34.8万元 3.4747万元 0.46 38.2747万元 瑞祥花园 29.4万元 2.7583万元 0.32 32.1583万元 四月天 32.4万元 1.591万元 0.38 33.991万元 置业成本对比（以面积120 m2计算） * 项目SWOT分析 机会(opportunity) 1、领袖区域市场的实力 2、企业品牌与实力 3、大盘的可调整空间 4、可待挖掘的产品力 5、城市发展，租赁市场潜力 6、地段日渐稀缺 劣势（weakness) 1、置业成本高 2、户型偏大 3、户型配比不均匀 优势(strengths) 1、大型教育地产 2、50万平方米大型社区3、思达实力企业品牌 4、大型园林景观规划 5、忠诚客户群体6、高端配套（会所、商业街等） 威胁(threat) 1、 高价格的维持能力 2、竞争项目分流客户 3、政策不确定性 4、阶段内房源结构单一 * 营销关键点 1、高总价置业门槛造成成交瓶颈； 2、教育附加值深入人心，但核心产品力不明显； 3、区域内最高的价格，缺乏更丰富的卖点支持； 4、2期房源结构单一，总价偏高，不利于快速消化； 5、教育主题的后期推广缺乏新的亮点； 6、广告形象不足以支撑目前的高价位； 7、营销手法与推广手段急待创新； 8、建议后期产品做出调整。 * Chapter 2 报广分析 广告分析/ 调性考虑/ 主题方向 * 时间： 2004.8到9月中旬 1. 目的：品牌告知，为大河春天一期开盘造势。 2. 主题：“文化改变生活，教育成就未来” ——名校携手，为业主子女提供0－18岁全程教育。 配合一定的公益活动（捐助高考贫困生） 一、第一阶段——开盘铺垫期 * * * 时间： 2004.9到10月 广告策划：三木顾问 1.目的：渲染开盘火爆气氛 2.方式：盛大开盘活动，用现场 照片及数字使消费者信服。 二、第二阶段——开盘期 * * 时间：2004.10－2005.3 1.目的：进一步扩大楼盘的知名度，使消费者全面了解楼盘信息。 2.方式：从多方面说明楼盘信息： ——企业、设计、教育配套、爱心通道、生态环境、火暴 销售、获奖情况 三、第三阶段——楼盘推广期 * * 1.目的：一期清盘，为二期·翰林郡造势 2.方式：以“孩子第一，春天第二”为广告语，主推区内名校。 四、第四阶段——一期清盘，二期造势 时间：2005.3－4 * * * 时间：2005.4－5 1.目的：二期开盘，主推教育 2.方式：先提出九大“换代人居”概念，举行公益活动 （亲子课堂），开盘造出火爆场面。 五、第五阶段——二期开盘 * * 时间：2005.5至今 1.目的：翰林郡推广 2.方式：提出“绿色销售笑脸工程”。 力推“换代人居”概念。 六、第六阶段——二期推广 * 整体分析 1、一期广告风格较为平民化，注重实效推广，获得了较高的市场传 播知名度，但表现手法较为混，调性不统一； 2、单一的教育诉求无法满足项目推广需要； 3、二期推广仍存在调性不统一的问题，没有形成深入人心的主平面 视觉冲击力； 4、二期平面形象与案名“翰林郡”的方向未能达成水乳交融，平面 创意受到限制。 5、推广形象距项目价格定位尚有差距。 * 中式，还是西式？ 1、河南不乏传统古典的东西，却不具备具有强大商业卖点古典 元素； 2、河南人对古典元素缺乏认同感； 3、古典式诉求与产品面存在较大偏差； 4、古典式诉求延伸难度大。 智