山外山庄木屋别墅项目策划运营计划讲述.doc

天伟地产—山外山庄木屋别墅项目策划 策划背景：代理销售项目山外山庄木屋别墅项目的销售企划案； 山外山庄运营主线： 山庄投资人，从木屋开始…… 生态木屋 益寿延年 返朴归真 回归自然—佣金400.00元、150平米以上奖励50.00元）（增加下手办法、扩大销售投资，缩短销售时间，投入前三年的后期运营管理。）非包租建筑增加200.00元； 运营商计提运营基金： 会员股东红利回报风险基金：900.00元（约占设定销售金额的14%）用途为补偿因为会员股东的年回报率没有达到事先的成本时，由基金来补充！ 假定建设总面积为13000平米，6400.00元每平米的销售价格。总销售金额约8300万元。计提基金约1170万元。 投资会员资金回报最低比例设定 首年5%，次年以后每年设定3%，回报率没有上限设定。 会员股东年回报资金来源： 山庄运营利润，不足部分由上述基金来补充。 基金补充预算： 首年由回报基金贴补3%，合计约249万元 运营利润提取2%，超额部分回收至红利回报基金。 次年以后回报贴补1.5%，运营利润提取1.5-2%，超额部分回收至红利回报基金。约合计124.5-166万元 计提基金约1170万元来计算可以满足未来6.5年的经营期的所有补贴 我们初步计划将项目在5年运营期后将项目转让或外包或交由业主委员会接手；计提基金剩余部分及利息归开发商所有； 会员投资分红案例： 会员股东购买单套小户型度假木屋投入约220000.00-250000.00元 年分红回报：平均约4%即8800.00-10000.00元 年自住居住：60-90天 年采摘回收：全部采摘果实 年会员管理费：1.5元/平米，540.00元/年 木屋升值：升值利润全部归会员所有 会员股东管理服务方案 会员股东作为山外山庄项目的第二拥有者将享受如下的股东服务方案，最终解释权归属于开发商； 定期最低回报保障，并保证回报年限为10年；物业权利享受年限为50年-70年；合同每三年签一次； 回报年金额为第一年5%，以后每年3%； 会员股东享受每年的运营分红，不足定额回报率部分由开发商补足； 会员股东每年有60天的自住期；并可以享受6折好招待度假房和服务项目； 会员股东享受山外山庄内的认养植物、或者自助式种植农作物以及饲养宠物和家禽，并享有收获的权利； 家人托管，家人短期照顾或护理； 增加项目广告宣传，提升山庄知名度，提高山庄资产升值，升值收益何以在会员转让时享受； 山庄投资其他项目时，会员享受第一参股权； 免费为会员提供接待业务，负责接待会员股东的亲朋故有、业务伙伴等等； 天伟地产销售网络的战略与实施 针对各个公司在销售淡季、国家严格管控时期、在销售项目剧减时所采取的停业、休息、转战等运营方式的时候，借助木屋别墅项目，天伟应利用此时期建立自己的销售合作网络以及销售合作平台，形成天伟地产运营的独有利润再造点。 具体实施办法： 建立2个自有销售团队，结合电话销售、业务团队，广告直投，其他广告投入等实施销售任务，保障公司的基本运营和主要利润体现。A六里桥设立一个部门专门负责市区的媒体广告宣传，客户接待，彩页投放，电话直销。B十渡现场设立一个销售部，负责现场接待及办理各项手续。C每周六日组织联合推广活动，在1-13渡之间进行现场宣传。 吸收12家合作公司，进行分销合作，建立培训平台，联合销售。公司将通过形象控制（同意彩页设计、个人着装、销售口径等）、流程管理（车讲、车身装饰、项目介绍等）来辅助合作销售的实施，保证资源共享、房源共享、利润共享的原则，打造合作体系。由公司免费提供看房班车及相关配套，每天于六里桥9：00准时发车； 吸收专职、兼职经纪人的方式，建立天伟经纪人销售网络，吸收专业人才和行业精英，以0费用投入（只支持项目培训和看房团费用经纪人自负的方式），高利润回报（30%左右的利润回报），资源共享（适时提供各个项目的基本房源信息）等办法进行平台维系，保证天伟的迅速发展壮大。 联合所有的合作公司、专兼职经纪人、自有销售团队占领和垄断部分推广平台，如：网络（联合进行网帖垄断）、广告（增加媒体广告以广告时段及项目占领媒体份额）、重点区域（六里桥以及其他重点直投区域由大家轮流值守）等。 建立天伟特色的推广理念： 推广模式一： 人本推广：以团队中的组为单位，以小集群为基础，进行电话销售、彩页直投、定点外宣、市场开发等，销售办法进行推广； 施行：留电积分，来电积分，电访积分的奖励模式。 推广模式二： 业务团队和兼职业务团队为附属推广办法，吸收业务精英，以地毯式拉网推广的办法，鼓励激励业务团队，发挥集体作用，单独设计绩效考评及奖励办法。以各个部门的成交数量确定业务部的配比方案，组的综合业绩越好，广告和业务配比人数越大。 推广模式三： 媒体广告投放是为团队设计的单独广告投入力度，以媒体广告宣传为依托，进