弘桥花园营销推广方案.doc

弘桥花园项目营销推广方案 目 录 第一章：项目本体分析 一、项目概述 二、项目市场现状 三、项目SWOT分析 第二章：项目的定位思考 一、项目属性定位 二、项目命名 三、项目形象定位 四、项目卖点提炼 五、目标客户群定位 第三章：项目营销推广 一、营销推广思路 二、营销实物 三、各阶段销售策略 四、销售及执行方案 五、项目进程推进计划表 第四章：项目广告策划 一、总体目标 二、实施计划 三、广告诉求 四、广告阶段媒体组合 五、广告费用预算 第五章：项目广告平面表现 第一章：项目本体分析 一、项目概述： 地理位置: 本案位于安溪县官桥镇， 206省道南侧，是官桥和其他乡镇到安溪、安溪来往厦门的必经之路，与四海明商贸中心隔街相望，片区被128计划规划为南翼新城的桥头堡，是新城发展的开山之地，地段优势显赫，安溪至厦门高速公路修好通车后，交通更加方便，一小时经济圈形成。 周边配套：本案南临龙桥工业园区；对面与四海明商贸中心隔街相望，西面5分钟到官桥名校江水小学和官桥中学，7分钟到农贸市场及官桥车站，10分钟车程到安溪县城。项目紧靠官桥老镇区，拥有较为齐全的生活配套环境，出则闹，进则幽，是官桥目前首席小区式的静谧居所。 社区配套：商业街、活动会所、购物广场、生鲜超市等； 基本指标： 占地面积：30645㎡ 建筑占地面积：10112.85㎡ 容积率为：2.2 总建筑面积：67419㎡ 高层住宅建筑面积：40942.3㎡ 多层建筑面积：13570.8㎡ 店面及其他建筑面积：13243.08㎡ 总住宅户数：494户 建筑密度：33% 绿化率：35% 建筑类型：高层9栋（12层）、多层5栋（6层） 二、官桥镇房地产市场现状 1、市场正处于市场开发初期 2、开发楼盘少，开发体量小 3、客户购房心理不成熟 4、市场品牌成空缺状态 三、项目SWOT分析 （一）、优势(S)： 1、片区规划优势：隶属128规划区，政府对片区规划为官桥高尚住宅区，高起点的城镇规划、闹中取静的原生环境，与四海明商贸中心隔街相望，而名校江水小学和官桥中学更为业主提供片区内最好的教育条件，使项目具有强大的升值潜力； 2、社区规划优势：本项目占地3万多平方米，总建筑面积6.7万余平方米。政府对片区土地供应的宏观调控，使得项目成为目前片区内规模最大、规划最好、档次最高、社区配套最全的住宅社区； 3、主力户型优势：户型面积为110平方米左右的三房和部分140平方米的四房，是目前官桥市场最受欢迎的面积段； 4、与老城中心资源共享优势：紧贴老镇商业中心区，可以共享老镇区一切的配套。10分钟便可到达安溪县城，交通便捷； 5、政府关心片区建设优势：政府对片区发展及本项目的高度关注，非常有利于本案的运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本的最有利途径。 （二）、劣势(W)： 1、地块劣势：紧邻206省道，影响社区环境的均好性，居住噪声大； 2、地段劣势：靠近老镇区和四海明商贸区，人流、车流大，居住环境嘈杂，不利于项目高品质塑造； 3、环境劣势：项目背后山体还有部分小石材厂和其他破旧居民住宅区，影响项目高品质的打造； 4、居住劣势：片区生活居住氛围不浓，消费者对该片区居住认同度低。 （三）、机会(O)： 1、官桥房地产起步较晚，房地产市场发展不成熟，市场无楼盘供应，处于空档期； 2、近几年官桥整体房地市场供应量少，原始目标客群未被挖掘； 3、目前官桥高品质楼盘属市场空缺点，本案恰好具备了弥补这一缺口的基础条件，如推广得法，可以迅速抢占市场制高点，建立起弘桥房产第一品牌形象； 4、随着安溪128（一个主城区、两个新城区、八个乡镇）规划的形成，项目所处在规划南翼新城建设的桥头堡，片区的交通、配套会进一步得到完善；安溪至厦门高速通车后，一小时经济圈形成，官桥作为安溪的交通枢纽地，往来安溪县城、厦门更加方便。 5、安溪民间经济近几年发展良好，近年来私人储蓄增长迅速，在投资渠道不畅，房价节节高攀、房源紧缺的市场现状下，为本案实施价格销控、领导市场提供了极好的机会； 6、官桥未来一两年暂无其它新地块，整体市场竞争格局较弱，利于项目走短平快的营销步伐。 （三）、威胁(T)： 1、官桥镇整体经济发展较慢，城市魅力不足； 2、国家房地产政策不断出台及变动，带动房地产市场时阴时晴的发展局势，发展规律难以定案； 3、官桥镇离安溪县城较近，安溪县城楼盘分流乡镇客户量较大； 4、开发商首次做房地产开发，知名度低，经验不足，在客户心目中没有明显优势。 第二章：项目定位思考 一、项目的属性定位 项目属性定位，即USP销售主张，就好比一件价值连城的物品、珍品，是需要人们对其赋予一种内涵，将一种独特的、与众不同的东西融入其中，楼盘也同样如此，应该有自身的特色，有它独特的销售主张。 综合前面的地块分析、周边配套情况、SWO