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控制性详细规划讲座 绪言 控制性详细规划(以下简称控制性详规)，已于1991年1—10月在国家颁布施行的《城市规划编制办法》中，作为城市详细规划编制阶段中的第一编制层次被肯定下来。经过各地五年来的全面推行和实践，均不同程度地印证了：控制性详规是我国城市规划编制工作中不可少的编制层次，在建设实践中，对城市总体规划意图的贯彻落实二：规划管理工作的科学合理、房地产开发的健康发展和城市建设的有序推进等方面均起到了极其重要的积极作用。但迄今为止，由于各城市经济发展水平和改革开放的程度不一，对控制性详规的理解也不尽相同，致使对其编制内容、深度与成果表达模式及其在城市建设中的应有作用尚无较确切的、系统的论述。为此，中国城市规划设计研究院经过较全面的调研和结合自身编制实践，在总结经验的基础上，率先在《城市规划通讯》上开设控制性详规??座，以求与规划界的同仁进行切磋取得共识，并达到共同提高控制性详规的编制质量与水平，使其在城市建设中更能发挥其应有作用的目的。 本讲座共分五讲： 1．控制性详规产生的背景 2．控制性详规的涵义与作用 3．控制性详规的内容、深度与成果 4．控制性详规成果表达模式 5．控制性详规编制中应重视和解决的几个问题 第一讲 控制性详规产生的背景 控制性详规的产生并非偶然，它是我国城市规划编制工作在长期的实践过程中，不断总结、不断吸取国内外有益经验和不断适应新形势，使之不断充实和完善的结果，也是城市规划适应我国经济运行机制重大变革的必然产物。 我国经济运行机制曲计划经济体制向社会主义市场经济体制的迅速转轨，促使城市建设机制发生深刻变化：土地使用制度改革；建设方式与投资渠道变化；城市经济、产业、社会等结构大调整。由此，对与城市建设相关的方方面面提出了众多的、必须解决的新问题。 一、土地使用制度改革提出的新问题 改国有土地的无期无偿使用为有期有偿使用，使城市土地变无价为有价-这就提出了在城市建设中，必须运用商品经济的价值规律和市场机制来调节城市土地的供需关系，利用土地级差，合理配置土地，优化城市用地结构，充分发挥土地的使用效率。同时，提出了应如何利用城市土地资源为财政提供积累，为城市基础设施建设资金开辟新的财源和筹资途径。 二、建设方式与投资渠道变化带来的新要求。 改自行分散建设为房地产综合开发，改国家包建的单一投资渠道为多家投资的多渠道，促使房地产经营机制转换，其综合开发产品(包括所开发的土地和房屋)均可作为商品进入市场交换，这不但推动了房地产业的迅速振兴，也使各类开发公司蓬勃发展。同时也就提出了在城市建设中，必须对土地开发实行全面、微观的控制，以引导房地产业按城市总体规划意图，有序、健康地进行开发与建设。 三、城市经济、产业、社会等结构的大调整所提出的新要求 商品经济发展，第三产业猛增，促使城市经济结构、产业结构和社会结构进行大调整，导致了各方面对城市用地需求的重大变化。这就提出了在城市建设中必须深化、补充、完善城市总体规划，合理调整城市用地结构与布局，并落实到每一块建设用地上进行控制的要求 同时，城市建设机制的变化，必然对服务于城市建设的规划管理和规划设计工作的观 念、构思与方法等产生巨大的连锁“冲击”： 一、对规划管理工作的“冲击” 1．要求改变土地管理的观念与办法，即： (1)改城市土地的无期无偿使用管理为有期有偿使用管理。 (2)改土地无收益管理为有收益管理。 (3)改零星、分散拨地的管理为成片拨地、综合开发及对土地进行出让转让的管理。 (4)改无计划批地的管理，为有计划批地及根据供求关系分期分批投放土地的管理。 (5)改以行政手段管理土地的单一办法，为以行政、经济、法律并用的手段，即以“法制”替代“人治”的办法管理土地。 2．要求改变对房地产开发的管理方式，即： (1)改批地、审图、支持开发的管理方式，为主要采用对土地实行招标议标、中标开发经营的管理方式和对房地产实行支持、引导、制约并用的管理方式。 (2)改国家对土地单一投资开发管理，为多渠道多投资的开发管理。 3．要求以城市规划为手段，对土地实行全面、系统、微观、具体的控制和管理。 二、对规划设计工作的“冲击 1．要求适应规划管理工作的需要，即： (1)规划要点应明确、简练、具体，利于制定或转换为规划管理实施条例。 (2)便于为城市每片、块土地租让提供招议标底条件与管理准则。 (3)利于对修建性详细规划编制的管理。 2．要求规划具有弹性。 城市无论大小，均不可能按规划蓝图一气呵成，而必须经历一个漫长的建设过程。在此过程中，城市建设的条件与要求，将随城市经济发展的不同阶段、国家相关政策的不断完善而发展变化。为此，要求指导和服务于城市建设的城市规划，必须具有适度弹性，以满足城市建设可变性、多样性的发展要求，并适应城市建设逐步实施、分期到位，不断充实、完