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聚焦国外房地产市场　 　①手段篇　　 　　升利率　高税收　廉租房　福利房　小户型　组屋　　 　　国外如何调控房地产市场　　 　　近年来，国内一些大中城市的房地产市场出现了价格上涨过快、投机炒房过热现象，由此也拉开了国家对房地产市场进行宏观调控的序幕。经过近三年的调控，尽管房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但仍存在少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题。为此，本报特约了一组国外解决房地产调控问题的文章，以飨读者。　　 　　英国：五次上调利率遏制投机 　　自2001年初以来，有3年多时间英国房价每年涨幅都超过20%。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。 　　一方面，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，将利率从3.5%提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，遏制了房地产消费信贷过热的现象。 　　另一方面，英国政府于2004年底通过了《住房法2004》，围绕着建造足够数量的、低收入群体买得起的“社会性”住房，以加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等，出台了一系列切实可行的规定，从而有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。 　　法国：实行廉租房和高税收 　　自1999年以来，法国平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。 　　廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴，建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴。 　　此外，高额地皮税的征收也有效抑制了房地产行业内的投机行为。在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。 　　德国：推行福利住房和小户型 　　二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”。 　　所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利住房”。 　　另外，德国一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房面积仍不到100平方米，是西方发达国家中户均面积最小的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要而有效的举措。 　　新加坡：组屋是主流 　　新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价，保证了绝大多数居民能够买得起组屋。新加坡在上世纪五六十年代开始建设组屋，当时主要建设每套几十平方米的小户型组屋。 　　进入上世纪八九十年代，经济发展了，新建组屋的户型面积也逐步提高。1998年曾经建设过少量每套145平方米户型的组屋。这时，新加坡政府又进行研究，认为不宜过多地扩大户型，因而此后又有所下降。例如，2002年新建组屋每套为85—125平方米，每套新房价格为23－35万新元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，因此只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证了80%的居民选择购买组屋居住。（作者单位：北京师范大学金融研究中心　崔浩） 　　 　　②韩国篇　　 　　与房地产投机作战 　　 　　韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4-5%的速度持续向前发展，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。 　　韩国也有炒房团 　　特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产（据统计，韩国5%的富人占有82.7%的私有房产），加入房地产投机，使得投机活动日益猖獗，房价不断飈升。如在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7-10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%。 　　造成韩国房价连年飈升的主要原因有四个：地少人多加上国民经济持续发展，是房价持续上涨的基础性因素；大量投机者涌入房地产市场，这也是房价飈升最直接、最重要的原因；媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”，产生了一定的推波助澜作用；政府对投机活动打击力度不够。