划拨土地评估培训资料2008.1.2.pptVIP

案例一：划拨土地评估 估价目的：抵押贷款申请 二、估价依据 （一）有关法律法规 ….. 《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《关于划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《关于印发试行〈土地分类〉的通知》、《关于进一步规范土地登记工作的通知》、《划拨用地目录》、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知…. 12、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 （1）《xx省土地管理条例》《关于海域使用权证书换发国有土地使用权证书有关问题的意见》《xx省海域使用金征收管理暂行办法》《xx县行政服务中心建设项目占用国有未利用土地审核》xx县基准地价 （二）有关技术标准 （三）其他资料 1、委托方提供的有关资料 2、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 = 案例一：划拨土地评估 三、估价基准日:二○○七年X月X日 四、估价日期 五、地价定义 估价对象为xx省xx县xx镇xx外闸西侧的一宗划拨土地，土地面积XXX平方米。其中：A平方米已转为建设用地；B平方米已列入规划建设用地；C平方米为未取得建设用地指标的未利用土地。于估价基准日，现状为未利用土地，为围堤工程形成的空地、沙泥滩、水塘。土地实际开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）。 根据估价对象的现状条件，本次评估的土地使用权价格内涵如下： 1、估价对象土地使用权价格由上述三部分土地使用权价格组成，即由B平方米建设用地土地使用权价格、C平方米规划建设用地土地使用权价格、A平方米未利用地土地使用权价格合计组成； 2、未利用地、规划建设用地评估设定用途为未利用地，建设用地评估设定用途为工业； 3、设定的土地使用年限为50年； 4、设定的土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）； 5、评估基准日设定为2007年X月X日； 6、土地使用权价格类型为划拨土地使用权价格。 = 特殊说明事项 1、有关估价对象的土地权属、利用状况等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责。 2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 3、建设用地的用途设定：对于估价对象中包含的266665平方米建设用地，在规划用途尚不明确的情况下，根据其现状条件，结合谨慎原则，本次评估设定用途为工业。（协调原则） 4、土地使用年期的设定：估价对象土地使用权类型为划拨，根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，“……对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回……”。 本次评估根据《城镇土地估价规程》关于土地价格内涵的规定：“指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和”，参照工业用地法定最高出让年限设定估价对象土地使用年期为50年。 5、未利用地的评估：由于《城镇土地估价规程》中对未利用土地评估无相关规定，本次评估本着谨慎原则，仅根据未利用土地的平均取得和开发成本确定其土地使用权价格。 6、关于划拨土地的抵押：估价对象为划拨土地使用权，根据国家及xx省有关文件对划拨土地设定抵押的相关要求，估价对象如需办理抵押，必须征得xx县国土资源局同意，并由xx县国土资源局核定相应的土地使用权出让金。（？？？） 目前，划拨土地设定抵押涉及的文件规定主要包括： （1）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院55号令）第45条规定，“划拨土地使用权的抵押需经土地所在地的土地、房屋行政主管部门批准”。 （2）国土资源部《关于划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号）规定，“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续”。 特殊说明事项 （3）《xx省土地管理条例》规定，“以划拨方式取得的国有土地使用权需要抵押的，应当先进行地价评估，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门核定土地使用权出让金。在实现抵押权时，应当首先缴纳土地使用权出让金”。 （4）《银行抵债资产管理办法》（财金[2005]53号）规定，“划拨的土地使用权原则上不能单独用于抵偿债务，如以该类土地上的房屋抵债的，房屋占用范围内的划拨土地使用权应当一并用于抵偿债务，但应首先取得获有审批权限的人民政府或土地行政管理部门的批准，并在确定抵债金额时扣除按照规定应补交的土地出让金及相关税费。” 7、如果估价对象抵押权实现，拍卖抵押物