杭州东方商城市场定位报告.doc

杭 州 东 方 商 城 项 目 定 位 报 告 前 言 杭州东方商城项目组在2005年5月对杭州房地产市场进行重点调研的基础上，结合2005年3月提交的项目报告，进行再度深化的项目定位报告。 本次深化报告经过项目组及市场研究中心、营销中心人员的多次讨论，并与开发商多次讨论的基础上编写成的定位报告。本报告所涉及的相关建议供开发商决策参考。 杭州东方商城项目组 2005年5月30日 杭州核心区商业 主要由吴山广场商圈、湖滨商圈和武林商圈组成。 吴山广场商圈 吴山商圈得名于其所依的吴山和吴山广场的建成。它不仅拥有一条仿古商街——清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集：耀江大厦、涌金广场、清波商厦、西湖定安名都等商务楼相邻而立。既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。 湖滨商圈 湖滨商圈有着得天独厚的旅游资源，也有着源源不断的中外游客资源。杭州湖滨旅游商贸特色街区是杭州市政府确定的重点建设项目,建设范围为东至浣纱路、西至湖滨路、南至解放路、北至庆春路，总占地约40公顷。现在的湖滨公园将恢复历史上曾有的6个公园，湖滨路将改成地下隧道，和庆春路、解放路相接。 商业形态 购物中心 名称 量体 （M2） 所处商圈 经营方式 租金 （元/M2*天） 业态分布 经营状况 涌金广场 6.6万 吴山广场 分割租赁 1F：4 2F：3 3F：2 多年来经营状况不佳，现进行重新包装后，对外招商，目前正处于招商中 西湖·时代 广场 2万 湖滨商圈 售后返租 （年回报率为9%，返租期为8年） 1F：国际名品店，主要经营国际精品服饰、工艺品、皮具、珠宝； 2F：绅士、淑女馆，重要经营精品男女服饰、皮具、摄影； 1B：为休闲生活馆，主要经营超市、精品家具、、工艺品、运动装、休闲高尔夫、小家电、手机、掌上电脑、照相器材、彩扩等。 进入商场内的人流量非常少，经营状况不理想 名称 量体 （M2） 所处商圈 经营方式 租金 （元/M2*天） 业态分布 经营状况 杭州大厦 2.6万 武林商圈 租赁 A楼1F：日化、皮件 2F：女装 3F：休闲、针纺 4F：儿童装 B楼1F：精品 2F：男装 3F：休闲男装 4F：电讯、运动 5F：家电 6F家居 杭州高档购物中心，品牌深入人心，经营状况尚可 莲卡佛 武林商圈 租赁 1F：国际顶级名牌、饰物和男女士鞋类产品 2F：I.T.，Reporter Sport，Mondi，Vivienne Westwood和Double Star咖啡店 3F：男女潮流休闲服饰、家居用品及网罗多种时款手表品牌的柜位等 杭州高档购物中心，原为百盛，后由莲卡佛进驻，品牌深入人心，经营状况尚可  从购物中心的地域分布来看，除位于武林商圈的经营状况尚可外，其余地区的购物中心经营均不理想。主要有以下原因： 湖滨、吴山广场商圈均位于旅游区，旅游人流量大，但实际消费的人群有限。武林商圈的消费人群多为本市居民，消费具有针对性及有效性。 老牌商圈具有较强的认知度。 品牌经营吸引了大部分中、高收入群前来消费，商务中心内的客流向武林商圈导入。 特色商业街 清河坊特色商业街是位于吴山广场商圈内，以展现“清河坊的茶文化、药文化、食文化及众多的百年老字号商铺的文化。杭州的百年老店，如王星记、张小泉、万隆火腿栈、胡庆余堂、方回春堂、叶种德堂、保和堂、状元馆、王润兴，义源金店、景阳观、羊汤饭店等均集中在这一带。目前日均游客流量达近万人次 文一路是商业街与专业市场相结合的一条商业街，形成以服饰、餐饮、家居、通讯为主的业态组合。除了临街商铺，还集中了包括物美大卖场、城西商贸城、翠苑服装市场、中国联通城西手机广场、华东家具城西市场等在内的大市场。 在大学没有搬迁前，商业主要以学生为消费对象，因此集中了许多满足青年学生消费的商业如书店、花店、运动品商店、饰品店等等。伴随大学的纷纷迁出，文三路商业开始转向社区服务型的商业。 从档次上看，文一路属于实用性的中档以下的商业街，部分中档品牌商业进驻，两家麦当劳在街内经营。 文二路： 文二路与文一路一样，随着大学的迁出，商业业态开始逐步由学生导向型转向居民导向型。 文二路上现有商业形态主要有超市、房地产中介、餐饮、书店、便利店、银行、电动车专业市场等等。向东过了保俶北路后，商业更为丰富，马路南面计有：顺味园、1991服装店、某书店、三家服装店、一家体育用品商店、一家文具店、一家录像厅、两家服装店、一家妇女用品店、移动服务网点、123速食店、一家体育用品店、一家电脑游戏软件店、一家云南过桥米线；而过了幼儿师范学院，又是相似的一排业态。 随着学校迁出，满足学生消费的商业逐步推出，而满足附近居民消费的商