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市场比较法 ——房地产估价方法之王 第一节 市场比较法概述 一、市场比较法的概念 是指将估价对象于估价时点近期的、类似地产交易的实际成交价格进行比较，通过对这类似房地产已知的实际成交价格进行适当的多方面的修正，以此估算估价对象在估价时点的客观合理价格的方法。 理论依据：替代原理 适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。 ①有足够数量的比较案例（不少于3个）； ②与待估土地具有相关性和替代性； ③交易资料可靠； ④交易合法。 难以适用的情况： 1.在没有类似房地产交易或类似房地产交易较少的地区 2.在较长时间内没有发生类似房地产交易的地区 3.估价对象为特殊房地产的，如教堂、寺庙、学校、医院、名胜古迹、保护建筑等。 估价基本步骤 建立价格的可比基础 目的：主要是为后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正服务。 因为已选取的若干可比实例之间及它们与估价对象之间，可能再付款方式、成交单价、货币种类、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对他们进行统一换算处理。 换算处理包括： 统一付款方式 统一采用单价 同一币种和货币单位 同一面积等 付款方式通过折现计算方法，统一为成交日期时一次性付清。(折现系数： ） 某宗房地产的成交总价为83万元人民币，分两期支付，首付30万元人民币，余款53万元与半年后付清。已成交日期一次付清为基准，当时人民币的月利率为1%，则其成交日期时一次付清的价格相当于: 可比实例成交价格的修正 交易情况修正 估价期日修正 区域因素修正 个别因素修正 其它因素修正 交易情况修正 1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。 2、造成价格偏差的因素： 交易双方有一定的利害关系； 偏低 急于脱售或急于购买； 偏低或偏高 不了解市场行情； 偏高或偏低 有特别动机或者特别偏好； 偏高 受债权债务关系影响； 偏低 相邻地块的合并； 偏高 特殊交易方式； 交易税费非正常负担； 其他。 3、修正步骤： 剔除非正常的交易案例； 测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正系数； 利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为： 修正后的价格=比较案例价格×交易情况修正系数 4、修正的方法主要有百分率法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 交易后的正常价格＝可比实例的成交价格×交易情况修正系数 例：为评估某房地产价格，选取A房地产作为可比案例，可比案例A的成交价格为3200元/m2，比当时同类房地产的市场价格低10%，则估价对象房地产进行情况修正的正常价格为： 期日修正 1、概念：将可较实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种修正称为期日修正。 2、目的：:消除由于交易日期与估价期日的不同所造成的价格偏差，使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。 期日修正实质上是对地产市场状况对土地价格的影响进行修正。经过了期日修正后，就将比较案例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。  3、修正方法： ⑴利用类似房地产的价格指数进行修正 ⑵采用类似房地产的价格变动率进行修正 ⑴利用类似房地产的价格指数进行修正 ⑵采用类似房地产的价格变动率进行修正 例：评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列比较实例：成交价格3000元／m2，成交日期2005年10月末．另调查获知这类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至 2006年9月末平均每月比上月上涨2％．对该比较实例进行期日修正，修正到2006年9月末的价格为： 区域因素修正 1、实质：将比较交易案例在其区域因素下的价格修正为在估价对象区域因素下的价格，消除由于地区特性不同所产生的价格差异。 2、内容：区域因素包括区域繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件等。 总的思路是：如果比较案例区域因素好于估价对象区域因素,则应对比较案例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。 3、方法步骤：①确定比较因子；②评价各因子的比较修正系数；③利用修正系数，进行区域因素修正。 区域因素修正的一般公式： 区域因素修正后的价格 =可比实例成交价格×区域因素修正系数 例题：需评估某待估房地产2005年5月末的市场交易价格，经调查搜集相关资料，获得估价对象房地产和可比实例房地产的区域因素条件，并经比较分析，各分项分值如表1所示，可比实例成交价格为40