地产商业开发计划书.ppt

客群定位 融乐汇购物中心·名店馆 项目定位 硬件佳 租金高 位置好 商品价格高 体量大 档次高 由于项目所在区位的关系，若要按照中高档定位进行招商，对于一些影响力较大的品牌应给予较大的租金优惠。业主方一同与商家培育市场，在南重庆中高档消费领域中树立形象，牢牢保持住领导者的地方，以期获得持续长久的发展。 参考案例——深圳万象城 融乐汇购物中心·名店馆 项目定位 深圳华润万象城一期位于深圳市罗湖区，整体定位为中高档消费，总建筑面积达18.8万平方米，于2004年12月9日开始试营业。这座号称是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一个重要组成部分。 参考案例——深圳万象城 融乐汇购物中心·名店馆 项目定位 4年以后的2008年，万象城二期开始营业，定位为高端消费商业街。奢侈品巨擘路易威登落户万象城，开出路易威登旗舰店与杰尼亚概念店，此举标志着万象城二期商业街将以其雍容华贵姿态进入深圳市民生活。在接下来的时间，hermes、christian dior、bvlgarslvatore 、freeagamo、dolcegabbana、tiffanyco.、montblan等更多世界顶级品牌旗舰店、全国第一家店将陆续在万象城二期商业街开幕。 万象城二商业街期作为万象城一期购物中心的延续和补充，使万象城成为深圳最夺目的汇聚国际时尚品牌的超级舞台，大大提升了万象城的品牌价值的同时，也创造了巨大的社会价值和经济价值。 参考案例——重庆杨家坪商圈 融乐汇购物中心·名店馆 项目定位 杨家坪商圈是重庆五大商圈之一。作为重庆传统的商业中心，其能够称之为现代意义上的商圈可以追溯到2003年。2003年9月26日，杨家坪步行街开街，进而引进多家知名商业企业。直到2009年，杨家坪商圈社会零售品消费总额突破100亿，正式迈入百亿级商圈行列。 即便是作为百亿级商圈，杨家坪商圈中档以上的购物场所也仅有西城天街一处。说明了社会大众对中档消费的需求占据了绝大部分，而从量的积累到质的飞跃，有一个较长的过程。但可以肯定的是，质的飞跃是社会经济发展的必然结果。 杨家坪商圈的发展历程，对于融汇半岛打造商圈有着积极的参考意义。 启示：本项目虽然定位为中高端消费，但是要达到此高度，并不能一蹴而就。在项目面世初期，为与李家沱商圈有所区分，将适当引入部分具有较强号召力的品牌，在形象和档次上进行拔高。随着区域社会经济的发展，本项目将最终发展为中高端，甚至高端购物场所。 除建设购物中心外，另一个开发方向可以选择建设酒店式公寓（独立建筑）。一部分面积可对外公开销售（15000平方米），剩余面积（3600平方米）可以考虑整体销售给酒店公司，用于经营经济型连锁酒店。若整体销售存在困难，可全部对外公开销售。 酒店式公寓 公寓 经济连锁酒店 公寓部分可直接销售，快 速回收资金，有利于收支 平衡，降低开发风险。 经济连锁酒店部分可采取 整体销售，以完善半岛泛 商业功能，满足市场的需 求。 酒店式公寓 公寓的市场依据 酒店式公寓的市场需依据 李家沱打造巴南区商业中心所带来的商务居住需求 融汇半岛内大量商业经营者或管理者的居住需求 在融汇半岛内办公各类企业管理人员的居住需求 花溪工业园各企业管理人员的居住需求 酒店式公寓的繁荣，可以从侧面反映一个区域的城市化程度。而确立李家沱为巴南区商业中心的发展战略，将大大加快李家沱片区的城市化进程，第三产业随之迅速发展。各类企业或商业机构的管理人员的居住需求将直接促使较大量酒店式公寓的出现。融汇半岛15期地块独特的景观资源，优良的居住环境，以及健全的商业配套，将会是其居住的首选。 青年人群自住的需求 酒店式公寓 经济型酒店的定义 经济型酒店是相对于传统的全服务酒店而存在的一种酒店业态，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，结合国内特点，我们认为，经济型连锁酒店可以定义为：以大众型观光旅行者和中小商务旅行者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，以加盟或特许经营等经营模式为主，价格低廉（一般在200元人民币以下），服务标准，性价比高的现代酒店业态。 它的主要特性可以概括为： 1）产品的有限性 2）高性价比 3）消费群体广阔 4）加盟或特许经营等连锁经营形式为主 5）选址注重交通便捷、商务、旅游或居住氛围成熟 酒店式公寓 国内主要经济型酒店阵营 全国性的国内品牌：如家、锦江之星、汉庭、7天等 区域性的国内品牌：万家万好、桔子、金地12