物业项目精细化管理幻灯片.ppt

劳动密集型行业 1\暴发户 2、保洁服务（占用电梯）3、零干扰 4、工具量化 5、半行政化 物业项目精细化管理 课程大纲 物业管理项目如何应用精细化管理？ 2 什么是精细化管理？ 1 物业管理项目如何建立精细化管理？ 3 课程思考 现在的物业管理处于哪个发展阶段？ 2 物业项目为什么需要精细化管理？ 1 物业管理项目要做好哪些工作？ 3 物业管理的两个先天不足： 物业管理服务全过程24小时完全透明 物业管理先天不足行业定位保本微利 现代企业管理的三个层次： 第一层次：（人治管理） 老板说了算，头说了算 第二层次：（法治管理） 低阶段：岗位责任制 高阶段：精细化管理 第三层次：（人本管理） 低阶段：人本管理 高阶段：自主管理 第一节：什么是精细化管理 “精细化管理”是源于发达国家的一种管理理念，主要出现在大规模工业制造，如汽车、家电等产业中。 20世纪70年代，全美国在惊呼：美国到底怎么啦！？日本人的汽车如潮水般涌入美国，原因很简单：日本丰田创造了“精细生产方式”。 美国通用电气（GE），在与日本公司较量中不断改进，最终确定了一项系统面成熟的方法，名日：6西格玛。6西格玛水平表示，每百万次操作中缺陷数为3.4个。 一、精细化管理的起源与发展 二、精细化管理解析 观点一 观点二 观点三 第二节：如何应用精细化管理 思 考 一、物业过程如何应用精细化管理 早期介入（规划设计） 接管验收（工程问题） 入伙管理（第一印象） 装修管理（装修监管） 问题1：如何确保物业管理定位与房地产项目匹配？ 策划物业方案 管理模式 人员配置 费用测算 收费标准 解决措施：解决产品定位与物业管理匹配问题。 问题2：开发商遗留问题转嫁到物业 工程问题 设备设施 销售承诺 解决措施：规范早期介入 规范接管验收 办公室前后责任 问题3：开发商/业主/物业责任不清，最终物业买单（接管验收/二次装修）。 解决措施：规范二次装修管理，办公室装修前后责任 （施工管理、邻里纠纷、洗手间打孔事件）。 问题4：业主认为开发商与物业是一伙的，房屋买卖与物业服务混为一谈。 解决措施：借入伙契机 树立良好的第一印象 区分房屋买卖与物业服务 团队建设（企业文化） 预算管理（收支预算） 二、内部管理如何应用精细化管理？ 目标管理（量化指标） 品质管理（过程控制） 思 考 问题1：同样的工作内容不同的员工其结果往往差异很大，如何解决员工不会做的问题？ 细化、量化工作标准（接待规范） 强化培训力度和培训效果（万科培训） 问题2：员工没有责任心，得过且过，工作效率低； 事好做，人难管！！！ 问题3：员工执行力不强，凡事打折扣。 解决措施 强化目标管理 强化预算管理 强化计划管理 【案例】 万科物业培训简介——培训体系 层阶培训体系 资深经理培训 新经理培训 菁英展翼 向左走，向右走 自助式培训 在职培训 升职培训 双向交流、岗位轮换 培训五库、网上超市 专业大讲堂 万科物业培训简介——职通车人才培养体系 人才培养体系：搭建人才培养职能车 基层职员/安全员 NPP 新动力 社会精英 慧眼英才 NPT 基层骨干 TPP 项目经理 MPP 核心管理层 万科物业培训简介——培养目标：物业项目经理资质模型 专业知识、管理资质、管理遁形为基础，核心资质为支柱（包括包机处理、关系维护、问题解决、压力管理），在两者基础之上为团队建设、品质意识、客户意识，三者组成一个座房子（万科物业logo造型即为房子造型），表明万科物业特征。同时又是一个向上箭头，表明不断进取，不断创新，精益求精的精神。鉴于此，可命名“UP”模型，即人才的积极进取品质。 三、物业现场管理过程如何应用精细化管理？ 问题1：安全问题防不胜防（防盗、防火、防高空抛物、防电梯事故） 解决措施 全方位打造准军事化队伍 做好“五防” 队伍来源、专业素质、人文关怀 解决措施 物业协同业主多方协调，争取业主、物业、政府职能部门、媒介共同关注，全力解决（市政管网漏水事件、业主下水道事件）。 问题2：老旧房屋年久失修，维修资金缺乏，物业公司修也难，不修也难······ 问题3：设备维护成本与能耗成本高居不下（电梯、空调、安防系统） 解决措施：强化维保，花小钱省大钱，节能措施与节能意识相结合，量化能耗指标。 问题4：分包方说的和做的不一样（员工素质低、质量不稳定） 只要把业务给我， 保证让你满意！ 分包方选择与合同约定很重要； 日常监管更重要； 用事实