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房地产开发企业隐瞒收入、虚列成本的手段及对策赵爽房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业之一，它在拉动相关产业、 稳定经济、改善民生等方面具有重要 作用。近年来房地产市场保持了较快 发展态势，涉及房地产行业的税收收 入也逐年大幅增长，已成为地方财政 收入的重要来源和主要增长点。但由 于房地产行业经营具有特殊性，税收 征管手段相对滞后，因此，目前税收 征管不到位的现象较为明显。笔者针 对房地产企业收入、成本不实的现象， 结合税务代理工作实践，简要分析当 前房地产开发企业隐瞒收入及虚列成 本的几个主要手段，并提出相关对策。一、 隐 瞒 收 入 方 面 主 要 手 段 及 对策根 据 国 家 税 务 总 局 下 发 的《 房地产开发经营业务企业所得税处理 办法》（国税发 [2009]31 号）第五条 的规定 ：“开发产品销售收入的范围 为销售开发产品过程中取得的全部 价 款， 包 括 现 金、 现 金 等 价 物 及 其 他 经 济 利 益。 企 业 代 有 关 部 门、 单 位 和 企 业 收 取 的 各 种 基 金、 费 用 和 附 加 等， 凡 纳 入 开 发 产 品 价 内 或 由 企 业 开 具 发 票 的， 应 按 规 定 全 部 确 认 为 销 售 收 入 ；未 纳 入 开 发 产 品 价 内 并 由 企 业 之 外 的 其 他 收 取 部 门、 单 位 开 具 发 票 的， 可 作 为 代 收 代 缴 款 项 进 行 管 理。” 第 六 条 规 定 ：“ 企 业通过正式签订《房地产销售合同》 或《房地产预售合同》所取得的收入， 应确认为销售收入的实现。”上 述 规 定 为 确 定 房 地 产 开 发 销售 收 入 提 供 了 依 据。 下 面 对 隐 瞒 收 入的几种手段逐一进行分析 ：（一）隐瞒委托代销收入 目 前， 房 地 产 企 业 的 营 销 形 式多 种 多 样， 不 少 房 地 产 开 发 企 业 采 取 委 托 代 销 的 方 式 进 行 销 售， 按 销 售额支付给代理公司一定比例的佣 金。由于税法规定收到预收款的当天 即 为 纳 税 义 务 发 生 时 间， 需 要 及 时 缴 纳 营 业 税 及 其 他 各 项 税 收， 这 使 得不少房地产企业选择了隐瞒收入， 以 达 到 少 缴、 缓 缴 税 款 的 目 的。 以 委 托 代 销 方 式 进 行 销 售 的， 可 以 检 查“ 营 业 费 用 —— 代 销 手 续 费 ” 科 目 的 发 生 金 额 及 时 间， 并 根 据 与 受 托方签订的委托代销协议中确定的 代 销 手 续 费 的 支 付 比 例、 时 间、 方 式等具体规定来核实该房地产开发 企 业 的 委 托 代 销 收 入 是 否 及 时、 准 确申报。（二）隐瞒以现金方式取得的收入 采 取 现 金 收 款 是 很 多 房 地 产 开 发 企 业 普 遍 采 取 的 方 式， 甚 至 有 的房地产开发企业拒不接受转账业务， 只 能 交 现 金。 这 样 一 来， 收 取 的 现 金 不 入 账， 形 成 了 体 外 循 环， 造 成 了 少 列 收 入， 直 接 影 响 税 收。 针 对 这 种 情 况， 首 先 以 暗 访 的 形 式， 到 售楼处，详细询问并掌握一些情况， 如 其 个 人 卡 或 账 外 账 号， 再 通 过 该 账号的资金流水来分析判断 ；其次， 责 令 企 业 提 供 销 控 表， 同 企 业 申 报表 及 账 簿 资 料 进 行 核 对， 并 再 次 责令 其 提 供 已 备 案 的 销 售 合 同， 目 前 很多企业以是否备案作为是否列入 收 入 的 依 据 ；最 后 以 上 述 证 据， 综 合审查、分析该企业收入情况。（三）隐瞒未在规划内建筑销售 收入房 地 产 开 发 企 业 进 行 所 得 税 汇 算， 首 先 要 确 定 的 是 开 发 项 目 总 建 筑 面 积 及 可 售 面 积。 一 般 来 说， 房 地产开发企业必须取得以下“五证” 才 能 进 行 销 售 ：土 地 使 用 证、 建 设 工 程 规 划 许 可 证、 建 设 用 地 规 划 许 可 证、 施 工 许 可 证、 商 品 房 销 售 或 者 预 售 许 可 证。 其 中 建 设 工 程 规 划 许可证一般已经明确了该开发项目 的 总 建 筑 面 积， 以 及 开 发 项 目 中 具 体 的 楼 盘 规 划 及 配 套 设 施， 包 括 配 套 的 居 委 会 和 派 出 所 用 房、 停 车 场（ 库 ）、 学 校、 幼 儿 园、 医 院、 邮 电 通 讯 等 公 共 设 施。 而 许 多 房 地 产 开 发 企 业 在 此 基 础 上 加 盖 裙 房、 地 下 车 库 等，