保利外滩一号 2012营销提案.pptxVIP

2012营销提案 Marketing Proposal 保利外滩一号;; 2011年，面对政策及宏观调控的重重压力，以5.8亿销售总额保持良桂区域豪宅领导者地位，成为影响顺德高端市场的影响力项目。;;外围市场有转好迹象及国内通涨持续，经济并未出现快速放缓，以房地产支撑经济发展难以实现； 朝令夕改的佛山“限购松绑”以及刚出台的珠海“双限”，均表现出政府目前的调控力度仍较强； 土地市场再度预冷，大良东区优质地块的流拍预示着开发商态度的转变及资金链的收紧。 虽然随后中央公布相关利好信息，但多只集中于概念上；;大良在售项目共19个，预计12年新增供应共6个，12年大良区可售项目预计达25个； 容桂在售项目共16个，预计12年新增供应共12个，12年容桂区可售项目预计达28个； 预计12年推出的新项目中，近半以上是以小型项目为主； 2012年良桂中心区供应以容桂为主导，前期土地供应的断层使得大良区12年供应较少； 大良区加上明年新增供应预估将近4870套，供应以90方以下产品为主； 而容桂区达9986套，供应以首置首改产品主； 货量供应竟然激烈，尤其容桂片区，消化压力较大；;限购出台后，成交量与成交价格出现较大的反差，由早期的单点支撑市场逐渐变成多点逐鹿的时代； 随着近两年出让土地转换成住宅，12-13年将成为良桂市场高端项目的爆发期，尤其大良市场，10-11年连继几块土地的成交为市场注入新动力； 工业土地仍为目前顺德供应地块的主导，但多以周边几大镇街为主，同时政府调控力度的维持使开发商也继续处于观望，资金链的紧缩使得首块大良区优质住宅地块流拍； 中端产品仍为目前良桂中心区市场成交主流，近85%成交产品均价约6500元/方；;;;项目解读根据市场，产品，客户我们应该整合我们的资源优势，实现产品价值的最大化;;策略制定Strategic planning;难点一： 如何在市场限购阶段实现价值最大化？ A·明确客户定位； B·结合定位客户进行项目定位； C·诉求体现，推广包装。 ; 如何在客观市场的条件下，结合本项目优越的价值与产品类型，引发该类客户对保利外滩一号的强烈认同感？;定位;定位;定位：广告;定位：广??;定位：广告;定位：广告;定位：广告;结语;难点二： 如何在竞争者林立实现销售目标？ A·确定传播目的与方法； B·结合竞争对手制定价格 ;如何在2012年内找准时机，扼杀对手以换取更大的生存空间;项目与客户双赢的 博弈模式 在2012年市场持续低微，客户趋向理性的环境下，合理的价格，能最大程度地消化目标客户，抢占先机，打开稳赢格局;难点三： 如何将保利品牌价值更有效提升？ A·建立旧业主经营； B·突出保利中轴缔造者的权威地位。 ;品牌策略;6·品牌策略;2012年 绝对领域话语权的 营销方式;结语;如何让活动因应节点，打动客户，创造业绩？;活动推广;活动推广;Thanks