皇家领誉项目营销企划提案.ppt

具体，从地域性来划分： 地域性客户： A、富裕的本土住民：拥有自己的丝绸产业，富足的生活，希望用外在的东西彰显身份和尊贵 B、周边产业中高层人员：包括丝绸企业的收入较高的人员 C、公务人员：包括税务、工商、城建、公检法、教育系统、乡镇政府等区域内公务人员。 城乡郊区客户： 看好区域的发展、产品类型及项目的升值潜力，喜欢城镇生活。 城市外溢客户： 中产阶层：收入较高，对新兴居住区接受度比较高，希望居住在一个品质高、人群同质的生活社区。 客群分析 本案主要客户群： 皇家领誉大户型住宅客户群：盛泽企业家、百万级资产以上的私营业主、政府机关中高层公务员、企业高层管理者等。 皇家领誉酒店式公寓客户群：盛泽外来新贵、企业一般白领、小型业主等为自住的主力客群；盛泽富有的财富阶层为投资的主力客群。 客群置业心里需求 第一种：金字塔顶端财富阶层追求事业忙碌之后的宁静、悠闲的生活 位于金字塔顶端的财富精英，平日都是看着安排的满满的日程计划来生活，一个接一个的工作内容、管理会议、应酬晚宴……没有时间享受居家的清闲，没有时间体验家庭的温暖，这类人需要的是繁忙之后的轻松生活。 第二种：事业有成的财富精英寻找可以炫耀身份和成就的载体 可能是白手起家的创业领袖，可能是屡创传奇的企业家，这类人通过自己的努力获得了今日为人称道的业绩和财富，他们需要承载这种荣耀的载体，而一个城市最高品质的豪宅就是他们的首选。 第三种：具有前瞻慧眼的投资者追求高额的收益 他们具有敏锐的投资眼光，思考问题非常理性，并曾经有过多次投资经验，追求高额收益使他们唯一的目的。 项目位于盛泽市西二环路舜湖小学南侧，舜湖西路北侧，西环二路东侧，位于新城核心区域。 总建筑面积约18万平方米，社区分为两大版块，五大岛状组团，别墅、合院洋房、高层组团有机结合，浑然一体。拥有20000平米中央景观湖、6000平米皇家专属社区会馆。 项目本体分析 项目SWOT分析 Strength 优势 项目周边配套还未纯熟，主要依靠东方花园内部的商业配套。 项目地到中心镇区交通还不完善，目前只有少量的161到镇中心和汽车站。 项目后期推量主要为135-185㎡的大户型为主和商业部分，在今年的房政多变下，去化周期相对长些 Threat 劣势 项目地理位置优越，位于盛泽新城核心区域，近距新城行政中心、商贸中心、居住中心、文体中心等城市引擎。 出行便利，与吴江城市快速干道隔桥相望。 品牌强强联合，恒力集团和恒达集团在盛泽镇都具有一定的品牌知名度和美誉度。 项目豪宅的品牌形象已经树立。 项目规模大，低密度，整体规划好，引入运河水，地中海风格，中央湖景。 产品系宽，涵盖别墅、花园洋房、高层豪宅和酒店式公寓多种产品。 项目已有一批前期客户入驻，因此购房者可以直接感受项目的整体氛围。 Opportunity 机会 Weakness 威胁 经济的全面复苏，通胀预期的加强，房产的保值性依然是投资首选； 盛泽镇企业历经金融危机后，逆市投资，其效果将在未来一两年内显现，将滋生越来越多的未来财富阶层，这部分人将是项目的购买主力人群。 目前正值房地产销售的黄金四五月期，各地都纷纷举办房展会，促进房产的销售。 未来政策的多变性。央行短时间内提升存款准备金率两次，意在抑制房地产资金流向。货币政策或将趋紧，加息的可能性很大，市场的观望气氛浓厚。 盛泽镇4-5月份房源集中供应量多，君悦半岛二期及小型酒店式公寓的上市，将直接分流本案的客流，面临竞争大。 分析结论 我们观点：由于本案在前期已经树立了豪宅的品牌形象，所以，让客户看到”区域前景“、”豪宅氛围“是我们销售的重点，突出产品品质是我们的核心，提升”豪宅形象“是我们的推广方向。因此我们必须出奇制胜，在营销创新、活动创意、实景体验等方面做足功夫，同时强化形象包装，坚持走豪宅路线、差异化路线，这样才能在激烈的市场竞争中突围而出。 PART3 产品定位的重（zhong）塑 原有形象的继承者/不断创新的引导者 地段优势： 至尊至醇的核心，顶级豪宅落籍信仰 无论是从前还是现在，核心之于一座城市都是一种骄傲。皇家领誉落籍盛泽行政、商贸、居住、文体四大核心圈，也是聚社会名流的核心荣耀圈，这么多核心无一不叫人艳羡，历史对盛泽的厚爱。 稀缺气质： 30万人欣赏，少数人拥有，之外只能向往 习惯站在金字塔顶端的人，总是对城市稀缺资源情有独钟，皇家领誉，以一片难得复制的稀缺土地资源，成就盛泽大型豪宅地标。目前，仅有2栋望湖楼将售，盛泽近30万人均可欣赏，仅少数人能够珍藏。 产品卖点的升华 规划理念： 纯正皇家气魄，令全城豪宅仰视而观 谁能有总拦天下的气魄与实力，唯有世袭贵胄与正统皇族级的精英领袖。皇家领誉，以独有的皇家气魄和一脉传承地中海文化渊源，原版再现地中海水岸线上最美的豪宅私邸。并以皇家至尊居住精