金科股份星沙房地产市场调研报告.pptVIP

* 户型点评 塔式设计，主要通过阳台和飘窗赠送； 紧凑三房户型客厅面宽5.2米，主卧4.5米，客厅带阳台，厨房面积小，户型设计一般；四房户型客餐厅一体，面宽8.6米，主卧4.1米，带独立卫生间，居住舒适度高 恒大翡翠华庭 103㎡三房两厅 142平米四房两厅 户型老套，两点不足，主要通过飘窗、阳台赠送 * 项目优劣势 优势 劣势 品牌优势：恒大品牌，上市企业； 资源优势：紧临松雅湖，景观资源丰富； 规模优势：项目占地250多亩； 配套优势：项目内部建有影院，运动中心，幼儿园，商业中心，配套齐全； 品质优势：超宽楼间距、低容积率； 绿化优势：高绿化率； 精装优势：星沙第一个真正的品牌精装项目； 立面优势：外立面美观。 1.目前经过项目的公交线路少，外部配套缺 乏； 2.部分产品户型设计过大，定价高，市场接 受度低。 项目的核心优势是品牌、产品、环境。 恒大翡翠华庭 * 销售价格及销售情况 恒大翡翠华庭自2012年8月开盘以来，共计销售675套，当期整体销售率为68%，月均销售套数为168套，销售速度较快。 恒大翡翠华庭 开盘时间 推售产品 销售价格 销售率 2012.8.26 1#、2#、6#、7#，835套 均价5800 49% 2012.11.3 8#，240套 均价6000 43% 合计 1075套 68% 平价入市，分批推售，快速走量的策略 * 客户分布 客户来源：星沙城区、周边乡镇客户居多。客户职业：大部分企业的中高层置业，少量普通职员；非首次置业者居多，购房主要满足自住的需要，少部分投资需求。 客户年龄：年龄跨度较大，25-50岁 恒大翡翠华庭 主打区域内改善需求客户 * 借鉴意义 产品设计： 以紧凑面积的两房和三房产品为主，超宽楼间距设计，较为震撼的水景和园 林景观得到了广大中高端客户的认同。 内部配套： 内部配套奢华，大型水景园林，会所、影院、商业体、运动中心配套奢华齐 全。 推盘： 先期以临路产品低价入市，引起市场关注，并以较好的实景园林展示，得到 客户认同。 项目旺销值得借鉴，主要有以下几个方面的 因素：第一，星沙第一个品牌开 发商全精装项目，符合市场需求；第二，价格低开，是促成项目高成交率的 关键，除去精装成本后仅相当于4800元/平米左右价格，市场认可；第三，园 林展示到位，品牌拉动因素。 恒大翡翠华庭 * 上述两个典型案例全部以规模和品质著称，也是星沙截止目前最具影响力的 两大项目，代表着星沙房地产的最新发展水平。 它们在产品规划上各有特色，有着明显的差异化，其中凤凰城主打N+1电梯 房、恒大翡翠华庭主打超舒适精装豪宅。它们在市场都取得了不俗的销售业 绩。 另外对比两个项目的内部配套结合我们在调查过程中一些策划人员和销售人 员反馈的情况看，星沙市民除了对价格、位置敏感外，对于社区配套也比较 重视，恒大和凤凰城的配套在市场上评价很高。在内部配套上客户对于是否 配建幼儿园、规划超市最为敏感，在外部配套上则主要关注距离超市、菜市 场、学校的远近。 小结 户型面积 产品供应中以54-59平米商务公寓为主，89平米以上偏大面积户型较星隆国际比重大 在售产品户型配比 面积段 套数 比例 54-59㎡ 132 56% 89-109㎡ 52 22% 133-147㎡ 52 22% 合计 236 100% 在售竞品项目分析 户型产品 户型方正紧凑，但功能齐全，SOHO公寓办公、投资皆宜 109平 户型方正，功能齐全，适合小型企业办公用 54平 户型方正实用，适合小型工作室办公。 在售竞品项目分析 销售价格 项目2012年11月开盘，价格稳定，11月以6700元/平米左右的价格开盘后，目前价格略有上升，成交价在6900元/平米左右。 在售竞品项目分析 已上市产品销售情况 整体去化速度较快，开盘去化约50%，60平米以下小面积1房去化量最大 高层 54-59㎡ 89-109㎡ 133-147㎡ 合计 套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡) 总量 104 5830 66 6476 66 9094 236 21400 可售 42 2351 28 2591 33 4543 103 9485 已售 62 3479 38 3885 33 4551 130 11915 销售率 59% 60% 57% 60% 50% 50% 55% 56% 在售竞品项目分析 客户构成 客户主要来源于长沙县，合计占比约61%，其次为长沙市区客户，占比约29%，职业以私营业主及个体户居多，合计占比约70%，投资需求占主导 在售竞品项目分析 潜在竞争项目分析 万家丽北路板块 中心区板块 中南汽车世界板块 东南新城板块 开元东路板块 松雅湖板块 1、新长海广场 2、蝴蝶谷 3、方略城市广场 4、华