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房地产开发项目管理运行机制探究 　　一、我国房地产行业项目管理现状 近年来，房地产行业发展得很迅速，目前已经成为了我国国民经济中的支柱产业的基础，房地产的项目开发管理已经成为了一个重要的项目管理，它对于房地产企业的发展有着举足轻重的作用，所以房地产开发的项目管理会随着社会的发展、大型项目的管理和开发建设的不同需要而产生，其属于一种具有现代化的管理模式而逐渐被得到重视。房地产开发的项目管理方式和水平将会直接地影响到项目的成功与否，并会影响着房地产企业的整体发展。 我国房地产行业项目管理中存在的通病主要包括以下几个方面： （1）可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目 可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视，导致了一系列的问题，如商品房空置面积上升，商业用房空置问题突出；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。 （2）设计监理缺失 由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。 （3）项目运行过程项目管理机制不完善 项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍；房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。项目管理概念的狭隘与局限，导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。 （4）物业服务不到位 物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在：未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位等。 （5）项目风险管理薄弱 房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险；接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险；金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险；而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险；任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销；财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产；最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失，如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。 （6）项目成本管理问题 无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，因此优化项目成本管理意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。 我国真正的房地产发展模式是一个将房地产开发企业作为核心的纵向运作链，投资购买土地、营销销售、开发建设、物业管理等，通常是由一个企业独立的完成，被称为“全能的开发商”。房地产的开发和融资渠道也显得很单一，主要是从银行贷款及通过预售来从客户那里收取的预购房款。应该认识到，我们的项目管理与国际先进水平之间还存在着相当大的差距。项目管理模型在这个阶段应当做好引进和消化，还有培训人才的工作也很重要。同时研究一些特殊问题与我国的国情相适应，逐步形成具有中国特色的管理模式。同时，我们应该有一个健全且具有学术性的专业项目管理组织，与国际前沿保持同步。 房地产开发项目管理是近十几年随着我国房地产市场发展逐步提出和发展起来的，并且日益受到开发企业的重视。由于其不同于传统的工程项目管理，因此我们需要从