中航地产住宅项目开发纲要.ppt

二、住宅项目开发纲要 成本分析 序号 成本项目 可售面积单位成本（元/m2） 总成本（万元） 建筑面积单位成本 小高层单体 多层单体 商业 平均 合计 占总成本比例 平均 　 建筑面积 * * 　 * 65200.00 　 * 　 可售面积 * * 　 * 65200.00 　 * 一 土地获得价款 446.62 446.62 446.62 446.62 2911.96 20.0% 443.22 二 开发前期准备费 167.20 167.20 167.20 167.20 1090.12 7.5% 165.92 三 建安工程成本 1282.50 1112.74 1178.28 1201.68 7834.94 53.9% 1192.53 四 公用设施专用基金 15.12 15.12 15.12 15.12 98.55 0.7% 15.00 五 开发间接费 85.77 85.77 85.77 85.77 559.20 3.8% 85.11 六 营销费用 90.00 90.00 90.00 90.00 586.80 4.0% 89.32 七 财务费用 162.86 162.86 162.86 162.86 1061.87 7.3% 161.62 八 不可预见费 60.08 60.08 60.08 60.08 391.75 2.7% 59.63 九 含地下车位的成本合计 2310.15 2140.38 2205.93 2229.32 14535.18 100.0% 2212.36 十 无地下室车位 　 　 　 0.00 0.00 　 　 十一 不含地下室车位成本合计 　 　 　 2229.32 14535.18 　 　 二、成本规划指标 1、以上费用含地价(按财务统计）。 2、以上费用不含公司的营业税、企业所得税、增值税。 二、住宅项目开发纲要 成本分析 三、限额设计建议 1、建议在设计任务书时，明确提出钢筋、砼含量的指标，小高层单体经济指标1000元/m2（含强弱电、电梯、消防等），多层单体经济指标致820元/m2（含强弱电、消防等），小区园林配套（实际园林道路施工面积）200元/m2。 2、整个项目建安经济指标（仅不含室外强电）1100元/m2。 住宅项目开发纲要 一期项目利润测算 二、住宅项目开发纲要 财务分析 一期项目利润测算 如果价格发生波动，弹性预算如下： 二、住宅项目开发纲要 财务分析 一期现金流量预算 二、住宅项目开发纲要 财务分析 二、住宅项目开发纲要 财务分析 一期现金流量预算： 根据现金流量测算项目内部收益率 （IRR：即净现值为0时的内部贴现率） 一期内部收益率测算 16.81% 年贷款利率 8.64% NPV＝1100.33万 江西中航收购角度现金流预算： IRR=9.66％，基于以下两点假设： ①股权转让款总价10718万，按7＃地一期所占比例分摊需支付1204.36万，支付节点按股权转让协议假定。 ②按照项目的净利润进行分红，江西中航占67％的比例，金额为1519万（未留存盈余公积）。 二、住宅项目开发纲要 财务分析 二、住宅项目开发纲要 主要财务指标描述 从财务分析来看： 1、如果价格下降5％，则销售净利润率下降3个百分点，为10.46％；如果价格上升5％，则销售净利润率为16.11％。 2、项目2009年度资金峰值为4951万，2010年4月达到最大月度资金峰值为7500万，2010年5月项目开始实现销售回款，10年回款额为12754万，11年回款额为5501万,2012年回款额为1604万。 3、2010年销售签约率住宅为70％，商业为35％，住宅销售额为13062万，商业销售额为420万；2011年销售签约率住宅为24％，商业为65％，住宅销售额为4478.4万，商业销售额为780万;2012销售签约率住宅为6％，住宅销售额为1119.6万。 财务分析 住宅项目开发纲要 六、项目开发风险控制建议 财务方面风险 当地金融市场环境恶劣、融资压力大，贷款利率普遍上浮20％-50％，资金成本较高。 建议：纳入集团的融资范围，利用集团的融资平台，降低资金成本。 当地税费返还政策的落实 建议：由于营业税及所得税地方所得部分能否100％返还，对项目的利润影响较大，因此需利用当地资源积极推进。　　　　 六、项目开发风险控制建议 成本方面风险 ■资本化利息偏高、赶工费用、反复施工等无效成本的发生 建议：加强计划管理，加强各部门的配合协调 ■物价上下波动对建安成本的影响 建议：通过合同条款、战略供应商共担风险的方式，共同应对。 ■地方政策变化对前期费用、政策性调整建安