英国土地征用制度.docVIP

英国土地征用制度一、土地征用的法律依据和土地征用目的 ??? 在英国，土地征用的常用术语是土地的强制性购买（compulsory purchase），其主要的法律依据是：1845年颁布的《土地条款统一法》（The Land Clauses Consolidation Act 1845）、1961年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1961）、1965年的《强制购买法》（The Compulsory Purchase Act1965）、1973年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1973）、1981年的《土地取得法》（The Acquisition of Land Act 1981）、1990年的《城乡规划法》的第四部分（part IX of the Town and Country PlanningAct 1990）、1991年的规划和补偿法（Planning and Compensation Act 1991）、1992年颁布的《交通与工程法》（The Transport and Works Act 1992）、2004年规划与强制性购买法（Planning and Compulsory Purchase Act 2004）。 ??? 英国的土地征用的目的也强调是为了公共利益，但它并没有公共利益用地的目录，而且没有通过强制购买征地必须是为了狭义的公共利益即直接的公共使用的限制。土地的强制购买权是由法律赋予一定的征地机构来实现的。但值得注意的是，强制购买权并不仅仅局限于公共部门，英国的法律并没有将私人用途排除在强制购买之外。英国的大部分公用事业已经私有化，根据1992年颁布的《交通与工程法》（The?Transport?and?Works?Act?1992）（此前是通过临时法令的方式），这些私有的公用事业公司可以通过强制购买取得土地来进行铁路交通和其他公用事业建设。根据城乡规划法，英国地方当局可以通过强制购买的方式取得土地进行城市开发，而土地的用途并不仅仅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商业中心，也可以在取得土地以后转由私人开发商进行开发。在1990年修订的《城乡规划法》中明确规定，强制购买土地除了用于公共利益之外，也可以是为了适应地区规划的要求或者确保土地的最经济有效的利用。在2004年颁布的《规划和强制购买法》中，对于地方当局通过强制购买实施城市开发的目的的规定更加具有弹性，只要符合下列要求，地方当局就可实施强制购买：促进或者改善该地区的经济福利，促进或者改善该地区的社会福利，促进或者改善该地区的环境福利。 ??? 二、土地征用机构和土地征用程序 ??? 在英国并没有一个具有强制购买权的机构或部门的统一目录。从实际操作来看，具有强制购买权的征地机构包括政府部门和大多数政府机构、地方政府、具有法定义务的团体、受限制的团体和通过临时法令取得强制购买权的其他团体,包括由法律确定的各项公共事业实施主体，如供水公司、新城镇开发公司等单位。中央政府通常在重大的基础设施项目上使用这种强制征地的权力,?但这种权力需要议会通过。 ??? 土地征用的程序大致可分为以下几个阶段：1)?请求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向当地征地主管机构（苏格兰设有土地征用局）提出土地征用的申请；2)征地者必须用一张相关的地图描述所要求得到的土地，至少在一份地方报纸上发布征用通告，并且要求持续两周。同时根据征用法令，给所有与计划征用的土地有关的土地所有人、租户和居住者送达通告。3）征用申请的审批，政府主管机构收到相关文件以后，要征询土地产权人的意见；如果土地产权人对于征地有异议，审批部门需要任命听证员举行公开听证会，并根据听证报告作出征地与否的决定；如果征地申请获批，主管部门发布征地令（强制购买令（compulsory?purchase?order）），对征地令的有效性有异议者可以诉诸法院裁决。4)补偿的议定或裁决，征地者与土地所有者及相关利益人达成补偿协议，或由土地法庭作出裁决；5)让与合同的订立和补偿的支付。6）征地者进入土地。 ??? 三、土地征用补偿 ??? 英国有关法律规定，所有的土地所有人、承租人和占用者当其土地被征用时都有得到补偿的权利。补偿费的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地裁判所评估裁定的补偿费。 ??? 英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿支付与安置、补偿争议的处理等。 ??? 1．土地征用补偿原则 ??? 土地征用补偿以市价为基础，即以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。不因为被征购土地的特殊用途