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郑州市商务写字楼市场调研报告 项目分析及市场定位 项目概况： 置地项目总体量为263/a.1万平方米，其中商业10万、住宅8.8万、酒店写字楼3万、地下室4万含地下一层商场和地下二层停车场。集团计划于2010年3月交付，共分三期。一期临街商铺；二期住宅；三期SOHO、喜来登酒店。SOHO现已出售60%，均价6000元。住宅销售已达50%。其中大部分为投资客，小部分自用。写字楼客户资源尚未积累。 此次市场调研主要针对置地广场SOHO、喜来登酒店5-12层近50000平方米的写字楼项目市场前期各项数据收集整理以及分析并确立初步项目市场定位，历时30个工作日。 分析如下： 一、认知营销现状 1、宏观市场环境分析 2、房地产市场政策剖析 3、所属细分市场需求与供给状况分析 二、区域市场特征分析 三、郑州市写字楼市场发展环境评价 四、竞争分析 1、确认竞争对手 2、竞争优劣势分析 3、外部竞争环境机会与威胁 4、成功与失败案例解析 五、置地广场写字楼营销客户群分析 六、项目定位与后期运营 七、销售渠道与其他融资方式 [认知营销现状] 一、宏观市场环境分析 1、 07年，针对国内外宏观经济形势，我国先后10次提高存款准备金率、六次提高贷款利率，同时多次发行定向票据，价值信贷计划窗口指导全面在第四季度实施，货币从紧政策给房地产企业带来两方面的影响：首先，增加了企业的资金压力，房地产企业近年来资产负债率普遍接近70%，负债风险较高。在银行贷款或上市融资等渠道不畅时，交易量下降又限制了企业通过销售回款补充现金流，严重依赖银行贷款的企业面临较大风险。其次，控制贷款规模限制或延缓了部分购房者的有效需求，是近期成交量下降的最直接因素，给企业加快销售进度、补充流动资金带来不利影响。另一方面，对调控现今中国房价的最有效手段是出台高税率的物业税和大幅加息。其它政策如增加政府性用房供给、收紧信贷、预售资金监管、行政定价等受到各方面环境的局限，短期难见成效。由于中国银行的超高储蓄率和对房地产行业信贷比率较低，银行系统安全性高于其他房地产杠杆率较高的国家，减少了由于恐慌性抛售带来的房价暴跌的风险。 2、房地产市场政策剖析 （1）金融政策： 我国房地产业还处在初级发展阶段，房地产领域普遍存在自有资金较低、对银行贷款程度较高。06年央行提高了贷款基准利率运和金融机构存款准备金率，通过金融政策严格限制房地产信贷的不健康增长，企业的融资难度继续加大。 （2）房地产宏观调控政策： 从05年的新、旧“国八条”到06年的“国六条”中央政府显示出了坚定的决心务必要使房地产市场走向理性。国家目前出台的一系列政策主要针对住宅市场，抑制投资、遏制投机，对写字楼市场并没有严格的限制，从而给写字楼的发展提供了机遇。 （3）土地政策： 04年颁布实施了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》06年9月出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》标志着国家在土地管理和调控政策上的重大调整。土地资源的紧张和成本的上升将促使房地产业从规模扩张向开发精品转变，从经营项目到经营企业上转型。地价上涨过快时，开发商会将高价获取的土地，更多的用于商铺和写字楼的开发，而减少住宅的开发，同时抬高商铺和写字楼的租售价格，以维持高额利润。 （4）税收政策： 国税法《200589号》先后制定了对房地产住宅市场的税收调控政策，从而给非住宅市场创造了更为宽松的发展空间。 3、价格趋势： 众所周知土地资源的第一受益人市政府，那么土地出让金、招拍挂费用、报件费用、税费等于政府相关的科目大幅上升，这就意味着未来中低端市场的无论住宅或商务楼盘多的售价将缓步上升，高档楼盘价格更加趋于平稳。 4、国内投资渠道： 投资渠道的多少决定着写字楼市场中投资、投机需求的大小。当国内投资渠道太少时，写字楼会成为一种投资品。 5、郑州市写字楼供应、销售与价格分析： （1）供应分析：郑州市2007年办公用房预售面积53.35万㎡，其中八、十二月份商品住宅预售面积均突破10万㎡,九、五月份办公用房预售面积也都在9.4万㎡以上。本年度办公用房投放量主要集中在郑东新区,该区全年办公用房预售35.7万㎡,占全市商品住宅预售面积的67%；管城区、二七区、惠济区办公用房预售面积相对偏少,均在1万左右。 点评：2007年郑州的办公用房继续保持供应增量，特别是郑东新区CBD更是以庞大的供应量占据全市办公用房的半壁江山还要多，充分证明开发商对郑东新区的投资热情在持续高涨。传统的行政办公区金水区因土地供应的减少，导致办公用房建设维持在低位供应的层面上。 （2）销售分