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浅论开发商欺诈行为是否构成诈骗罪 　　【摘 要】近年来，我国房地产业飞快高速的发展，但同时，我国房地产业中的纠纷问题也越来越突显。而这些纠纷的很大一部分原因是来自于房地产开发商的欺诈行为，这不仅损害了广大购房者的利益，也不利于我国房地产业的健康快速发展和社会的稳定。本篇论文，笔者首先列出房地产开发商欺诈行为的几种形式，然后指出不法房地产开发商的欺诈行为带来的问题与危害，并结合刑法中关于诈骗罪的规定，分析房地产开发商的欺诈行为是可以构成诈骗罪，以期加强对购房者权益的保护。 1、房地产开发商欺诈行为的几种形式 目前我国房地产业可以称得上是我国经济发展的重要支撑，我国人口众多，而且各地域间发展水平不齐，住房刚性需求还大量存在，这为房地产业发展提供了广大的市场，另一方面我国房地产业的高利润和高回报，促使房地产开发商也在不断的投入，越来越多的投资商开始投资房地产业。我国房地产业在高速发展的同时，也存在这一些不容忽视的问题，特别是不法的房地产开发商的欺诈购房者的行为，不仅给个人、社会、国家带来了巨大的损失，也严重影响房地产行业的健康发展。 那在现实生活中，房地产开发商的欺诈行为有着多种多样的表现形式，可谓“防不胜防”，根据交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可主要分为以下几种： 1.1利用虚假广告宣传，欺骗购房者 房地产开发商往往出于吸引更多的购房人群的目的，通常都会打出各种各样、内容丰富的广告，不少不法开发商就在广告中虚构房屋的环境条件、道路条件以及其他条件等。在现实中，比较常见的例证就是房地产开发商在广告宣传承诺的小区内的绿化是“小桥流水”，但业主真正住进来之后，才发现是“戈壁沙漠”和宣传中的是天壤之别。还有房地产开发商承诺能够为入住者办理户口、就业、升学等。办理户口等只能由政府有关部门依照规定进行，其他任何单位和个人都无权办理。此外，还存在广告宣传中的图纸面积和实测面积相差很大等问题。 利用虚假广告宣传，已经成为不法房地产开发商欺骗购房者最常见的手段之一。 1.2无证或缺证开发并隐瞒购房者 根据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23的规定，开发商售房时必须具有以下许可证件：建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、建设用地规划许可证和商品房预售许可证。开发商如果没有依法取得开发工程所需的各种许可证件且没有如实告知购房者，在合同约定的期限内又不能补办相关手续，这就违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，构成了对购房者的欺诈。 1.3隐瞒房屋已经被抵押或买卖，欺骗消费者 不法房地产开发商隐瞒房屋已被抵押的事实，利用伪造的相关手续、文件，将房屋销售，骗取购房款这种现象在现实时常发生。此外，有的不法房地产开发商将商品房出售给特定购房者后，又再次或多次将该房售卖给其他购房者，在该行为实施过程中，房地产开发商既向前手购房者隐瞒将该房再售予他人的事实，又向后手购房者隐瞒了商品房已售予他人的事实，应构成欺诈。 2、不法房地产开发商的欺诈行为带来的危害 上述的不法房地产开发商的欺诈行为在现实中是时常发生的，这些欺诈行为带来了严重的危害。 损害购房者利益，破坏社会和谐 衣食住行是民之根本，房屋作为根本之一也为必须品。但是我们不得不承认我国的房价还处于不理智的阶段，房价较高是不能否认的事实，在这样的背景下，普通老百姓想买房往往要花掉大半生的积蓄，对于买房可谓慎重再慎重。胡锦涛总书记在党的十八大报告里指出，在新的历史条件下夺取中国特色社会主义新胜利，必须坚持促进社会和谐，社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，要把保障和改善民生放在更加突出的位置，加强和创新社会管理，正确处理改革发展稳定关系，团结一切可以团结的力量，最大限度增加和谐因素，增强社会创造活力，确保人民安居乐业、社会安定有序、国家长治久安。由此可见，不法房地产开发商的欺诈行为，不仅损害了广大购房者的合法权益，也增加了社会不安定、不和谐的因素。 3、开发商的欺诈行为可构成诈骗罪 房地产开发商以欺诈方式欺骗购房者的行为具有严重的社会危害，它不仅会损害购房者的合法权益，而且会扰乱正常的房地产市场秩序、妨碍金融安全、造成社会矛盾。根据我国刑法的规定和刑法理论界的通说，行为的严重社会危害性是犯罪的最本质特征。而刑法的功能包括规范功能、保护功能和保障功能，即刑法要指导和规范社会主体的行为；要保护社会不受犯罪侵害；保障无罪的人不受刑事以及犯罪的人不受法外制裁。从刑法的目的、功能以及立法本意来说，对于此种具有严重社会性的行为，理应纳入刑法的调整范围。开发商以各种欺诈方式把房屋出售给购房者的行为具有巨大的社会危害性，有必要通过追究刑事责任的方法来规制这种不