谈房地产项目施工技术管理.doc

谈房地产项目施工技术管理 　　摘要：我国房地产市场自1998年复苏以来，不仅投资额和开工竣工面积、销售额也已经连续数年在持续的增长。目前随着经济的不断发展，如何提高资源的利用率，最大限度的发挥资源效用将会是房地产企业所面临的头等问题。项目施工管理作为一个复杂的、开放的、动态的系统工程，其管理信息系统的建立和完善也是一项十分复杂的工作，必须高度重视并充分发挥管理信息系统在大型建筑施工管理中的作用，充分利用现代技术和管理手段，进一步提高施工管理的有效性和科学性，确保工程质量服务。 关键词：项目管理 业主代表 施工 一、房地产行业工程管理存在的问题 我国的房地产行业正处于高速发展的环境中，企业所面临的不仅仅是几个单纯的开发项目建设或者项目销售的问题，而是要随时处理数以千个不断发生和变化的项目相关的事件。房地产企业的实质是众多不断变化因素的统一管理系统平台。房地产业与国家政策及社会生活是密不可分的。同时它也是项目相关事件发生的最根本原因。政策与社会环境的一个小变化对整个房地产行业都会产生巨大的影响。大多数企业都遇到过这样的问题- 不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、空置率高等问题。这说明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏，项目管理水平低下的情况。要解决这些问题，开发企业必须在管理模式上。 二、房地产项目工程管理的对策 房地产项目的工程管理主要是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的工程管理。房地产开发企业的项目工程的施工和安装都由中标的施工单位来负责完成。负责企业的项目工程管理，主要是根据项目成本目标体系，以合同管理为手段，对施工活动按照国家规范标准进行严格的监督和控制，以确保整个工程的目标的最终实现。 （一） 质量管理 工程质量是建筑工程的生命、使用性能及可靠性的最终实现的基本保障，它是以合同规定的质量标准和国家法规、规范为目标的监督活动，是现场管理工作的重中之重，监理人及项目经理必须要经常深入现场，熟练掌握图纸和每道工序，对照国家规范、规程、图集认真检查每一道工序，不放过任何一个小细节。各方质量管理人员一定要加强施工工序的质量检验，把管理工作真真正正贯彻到整个施工过程中，通过采取一定的防范措施，避免造成一些不必要的人力、财力及物质的浪费从而加大了工程的投资。 质量管理工作主要有以下几项： 1） 对原材料的检验。2） 随时检查施工方是否严格按照设计图进行施工。如果发现问题，应当及时处理。3） 加大对隐蔽工程的检查和验收。对于隐蔽工程要严格检查，如果上道工序未经验收或者验收不合格，则不得进入下道工序。若验收合格，甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工。4） 要建立质量管理检查相关的文档体系，保证有据可查，特别是对于隐蔽资料的完整性，一定要严格、认真、准确的记录。 （二） 进度管理 控制进度对项目管理至关重要。房地产项目是否能在合同约定的期限内交付使用，直接关系到房地产公司投资效益的发挥。据调查，房地产企业60%的投诉为逾期交房，所以，只有合理、有效的控制进度，才能顺利到达预定目标。建筑工程的进度控制是在施工工期要求的前提下进行的，在考虑到诸多因素影响的同时，必须根据工程的性质特点及施工环境，以此来制定切实可行的施工进度计划。在实施的过程中要时刻检查实际进度是否与制定的计划相符合，对在过程中出现的偏差进行有效数据分析，并及时采取补救措施，偏差较大的情况下可以按照实际情况修改原计划，以确保工程按期竣工。项目进度管理主要由计划控制、偏差控制和过程控制三方面。 1.计划控制 计划控制是指以实施该工程项目前制定的总进度计划作为控制的依据。通过使用一个动态计划管理，将工程全过程和全部活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。通常用横道图和网络图表示。 2. 偏差控制 偏差控制是指项目进度与实施工程项目之前制定的总进度计划有较大偏差以及影响成本和质量的非常规进度的发生。通过实物量、形象进度、工作量或工时数等指标来衡量工程进度。 3. 过程控制 主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制。主要采用计划网络图、WBS （工作任务分解） 等。 （三） 投资管理 质量、进度、投资是工程建设项目中最重要的三部分。房地产投资是指房地产工程项目在建设过程中花费的全部费用。合理、有效的控制投资，要杜绝资金的浪费，以确保工程的顺利完成。 （四） 材料管理 工程的质量取决于材料的质量。为了保证材料的质量，管理者要准确的掌握材料信息，选择供货能力强、信誉好的商家，并且同时在供货时要求对方提供材料的相关资料，并同时对材料进行复检，确保做到万无一失。并且在订货阶段向供货商提供检验的技术标准，并将其列入订购合同。