房地产代理业务秘籍.ppt

第六章 房地产代理业务 6.1 　案例导入 6.2 　房地产代理业务实务操作 6.3 　房地产代理业务基本概况 6.4 　实训项目与练习 6.1 案例导入 案例1-1 一平米购房服务计划 【思考与讨论】 6.2 　房地产代理业务基本概况 　6.2.1　房地产代理业务内涵 6.2.1.1　房地产代理的含义 代理：指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。 房地产代理是房地产经纪业务的一种主要形式 6.2.1.2　房地产代理业务的分类 （1）根据服务对象的不同分为： 卖方代理 买方代理 （2）根据代理业务客体的交易形式不同分为： 销售代理 租赁代理 抵押代理 置换代理 房地产权属登记代理 其他代理业务 6.2.1.3　房地产销售代理 房地产销售代理： 指房地产经纪机构（或经纪人）受房地产开发商及房地产所有权人的委托，以委托人的名义对所有房地产代行销售的经纪行为。 （1）商品房现售代理 指房地产经纪机构受房地产开发企业委托，将已通过竣工验收的商品房进行出售的经纪行为。 （2）商品房预售代理 指房地产经纪机构受房地产开发企业委托，将正在建设中的商品房进行预先出售的经纪行为。 6.2.1.4　房地产租赁代理 房地产租赁代理：指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最终促成双方租赁成功，收取佣金的行为。 （1）现房租赁代理 指已依法办理登记获得房地产权证的房屋出租代理。如果委托人为出租人，出租人应向代理人出具委托书，并提供房屋产权证及相关资料，并与房地产经纪人需签订委托代理合同。 （2）在建商品房预租代理 指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记，取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款行为。 （3）商品房先租后售代理 指房屋所有权人（含已经初始登记取得房地产权证的商品房开发经营企业）将房屋采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给承租人的一种促销行为。 6.2.1.5　房地产抵押代理 房地产抵押代理： 指房地产经纪机构（或经纪人）受抵押人的委托，将委托人合法拥有的房地产以不转移占有权的方式，以委托人的名义向抵押权人提供债务履行担保的行为。 （1）房地产抵押的种类 ①预售商品房贷款抵押 ②在建工程抵押 ③现有产权房贷款抵押 ④以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押 （2）房地产作为抵押物的条件 两种情况： 1、以合法取得的房屋所有权为抵押物的，其房屋所占用范围内的土地使用权无论是以出让方式取得还是通过划拨取得，都可以与房屋一起设定抵押权； 2、以单纯土地使用权抵押的，其取得的途径必须是以出让方式取得。 （3）不得作为抵押物的房地产 ①权属有争议的房地产 ②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 ③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 ④已依法公告、列入拆迁范围的房地产 ⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制权利的房地产 ⑥依法不得抵押的其他房地产 （4）房地产抵押登记 ①申请抵押登记的时间 ②办理抵押登记所需材料 ③抵押登记的效力 ④抵押变更登记和注销登记 6.2.1.6　房屋置换代理 房屋置换代理： 指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋所有人或公有房屋购置人的委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。 分为两类： （1）房屋交换代理 指委托人因工作单位变动、子女上学、需改善居住环境等原因，委托房地产经纪机构（或经纪人）代为其交换住房，包括产权房和产权房交换、公有住房承租权和公有住房承租权交换。 （2）房屋换购代理 指房地产经纪机构（或经纪人）所代理的是以公有住房承租权交换商品房或者其他住房所有权。 6.2.1.7　房地产权属登记代理 房地产权属登记代理 指房地产经纪机构（或经纪人）受委托人的委托，以委托人的名义到房地产行政主管部门对委托人所拥有的房屋所有权以及房屋所有权所产生的抵押权、典权等他项权利进行登记的行为。 分为六种： （1）总登记 （2）初始登记 （3）转移登记 （4）变更登记 （5）他项权利登记 （6）注销登记 6.2.2　房地产代理业务操作流程 6.2.2.1房地产代理业务的基本流程 （1）房地产代理业务开拓 （2）房地产代理业务洽谈 （3）签订房地产代理合同 （4）与客户谈判、提供技术服务、促成交易 （5）收取佣金 （6）售后服务 6.2.2.2　房地产销售代理业务的流程 （1）代理项目相关信息收集 （2）方案设计，完成销售准备工作 （3）销售方案执行 （4）客户接待、洽谈、签约 （5）房地产交易价款收取与管理 （6）房地产权属登记 （7）房地产交验入住及客户回访 （8）佣金结算 （9）售后服务 6.2.2.3　房地产