实战商业地产.doc

实战商业地产其实商业地产并不是一个简单地买卖关系，并不是说我找到买家就可以了，并不是这样。它是投资者、经营者、买家和消费者四重关系的重合。你要卖给投资者或者经营者，经营者卖东西给消费者，虽然你最终是冲着消费者来的，但是你的直接客户是投资者、经营者。 下面我切入正题，今天的主题主要以shopping mall(购物中心)而展开.?????? 其实shopping mall就是一种业态，是各种业态构成在一起，所以我觉得在广义的角度来说，是一种业态，但是从具体的角度讲呢，还不是一种业态，这是一个概念。 一、目前的商业房地产普遍存在这样几个问题： 1、发展速度较快而且很集中； 2、不重视项目定位，只重概念，不重市场； 很多业内同行再操作中，不问商业规律，盲目操作。相信概念，相信概念可以把房子卖出去。 3、地方重复建设比较严重； 4、政府强力拉动，不顾现状盲目建设； 5、是开发商渐入困境，就是说以前开发商都是卖，并且卖得很快，现在慢慢又发觉可以卖＋返租，后来发现这样又不可以，就是卖一部分＋返租，后来只能是自主经营了，这就是说开发商进入了一个自己不熟悉的区域。 二、商业地产的发展趋势： 1、 二线城市的发展空间较大； 在大城市来说，像广州、深圳，现在大的shopping mall还在开，像大城市里面shopping mall就比较成熟了，而二三线城市发展空间更大。还有就是其区域性shopping mall条件更成熟。现在我们有些人在城郊做一些shopping mall，这样做当然有一定的优势，比如说他的地价比较便宜，但是在中国现在的消费市场条件下，它的难度会比较大，这样我们还是提倡在市区这样比较成熟的地段做，这样成功的几率会更大一些。 但是现在在二三线城市也存在这样一个问题，就是做商业地产都是再炒概念，然后把房子卖掉，还是这样一个状态。 2、 区域shopping mall的条件更加成熟 在开发模式上，目前国内大部分的shopping mall还是地产商开发的，其实也慢慢地跟商业结合，最近沃尔玛也跑到大连跟地产商合作，但是也没有说哪一种模式是最好的，这里面就看自己的需要，比如说沃尔玛和大连的商家联合开发的话，难度可能会低一点，但是的收益就会少一点。 3、 城市中心型shopping mall占据主导地位 4、 投资有上升趋势 投资上升的趋势，这种情况下，你对租金的依赖就比较大，就是说我一开就必须有租金。但是现在在国外的趋势来说，租金已经不是占很大份额了，人家会说，做shopping mall最低的层次是卖，中间阶段是*租金，最高阶段是多种复合资金来源。这里头和投资有关系。偶就暂不作过多解释。 三、商业地产的风险 1、 涉及的不确定因素较多 shopping mall是一种商业地产，而且是风险比较高的商业地产。shopping mall决定其成功的因素很多，哪一个因素不好就可能导致失败，营销等等这些因素都可能导致失败。所以在操作shopping mall的时候就要对这些因素进行考虑，我们是不是具备一个良好的团队，各方面的因素都具备了，才可以接手。 商铺的不确定性决定了投资者往往带有很大的投机性，有点象买股票。而商铺的生命线是人气，为此商铺营销的关键点在于，一是营造人气，让投资者感觉它能活，敢买。二是要把预期一起卖，只有这样才能卖出好的价格。 2、 投资回款期较长 做商业地产很难卖了就走了，所以说做shopping mall的话可能有一定的压力。现在很多的shopping mall都是“纸上富贵”，因为可能盖好了，招商了，但是就是收不上租金。如果没生意，签了也是白签，现在的租户都很精明，他会什么也不讲，就是不交租金。那怎么办呢？所以这里面有很长的回收期。所以说并不意味着租出去了就可以了，所以不论百货，还是shopping mall，说到底就是要有收入。 3、 组合可调整性较差 shopping mall和百货店最大的区别就是shopping mall很难调整，所以我们一定要了解前期的规划是非常重要的。shopping mall的规划相对来说是要宏观一些，前期的规划很重要，因为定下去之后就很难调整了。比如说商铺一般租8年，主力店一般5－8年，餐馆一般5年，万一规划不好，再做调整的时候风险就很大。 4、 散户较多，租金不稳定 如果说我们的shopping mall租给很多散户的话，租金就不稳定，这里面有很多的不一定性。????商业地产风险很多，所以我们在策划的时候要有一个判断，每一个环节要做很深入的分析。 下面的时间我主要讲一下关于商业地产实操方面的体会： 一、首先总结一下shopping mall成功的关键因素 （一）选址 以前有人说商业地产不讲究地段，但是我认为，商业地产应该是