广州海伦堡房地产项目可行性报告.doc

“广州·海伦堡” 房地产项目可行性报告 广州市海伦堡房地产开发有限公司 地址 增城市新塘镇南浦村中天花园2号 电话 （020传真 （020 目 录 第一章 项目概况 1 第二章 市场分析 3 第三章 开发商简介 8 第四章 项目合法性评价 11 第五章 总投资费用估算表 13 第六章 销售收入预测 15 第七章 经济效益估算 17 第八章 现金流量测算 19 第九章 风险分析 20 第十章 结论与建议 22 第一章 项目概况 一、 项目综述 “昆明.矣六乡子君村”项目位于昆明市官渡区，按照昆明市子君彝族风情小镇和广福国际商贸城的规划设计建设地处广深公路南侧，与广州市黄埔区南岗街道接壤（项目用地红线即是新塘与开发区的分界线）,紧邻昆明呈贡新城，规划用地150亩（100005㎡），总建筑面积25.10万㎡，容积率2.51,建筑密度28%。 2003年，云南省委、省政府提出建设现代新昆明发展战略，为昆明在新世纪的开放与发展，注入了新的强大动力。建设现代新昆明发展战略，概要地说便是实施“一湖四环”工程，逐步形成“一湖四片”的城市新格局，把昆明建成特色鲜明，环境优美的湖滨生态城市和面向东南亚、南亚的现代化城市。经预测，现代新昆明城市发展战略实现后，全市总人口将从现在的578万发展到800万，城镇人口由300万发展到650万，城镇化率由52%提高到81%。 大开发、大发展、大机遇，我们将进一步放开投资领域、放开投资方式，改善投资环境，简化办事程序，提供优良服务。热忱欢迎各方投资者参予现代新昆明的开发建设。 项目紧临昆明市建设的热点昆明呈贡新城，距离昆明呈贡新城不足1公里，周边拥有多个大型的工业园区和商业批发中心，如： 广福国际商贸城建筑面积64万平方米，是全省、西南乃至东南亚最大的服装、鞋帽、小商品专业市场之一，它集中了国内外多家知名品牌。该市场共有八个功能交易区，即男装交易区、女装交易区、童装交易区、皮鞋箱包交易区、床上用品交易区、化妆品交易区、小商品交易区、工厂产品交易区。其总体功能定位是集商品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，并辅之餐饮、住宿、休闲娱乐等多种服务配套功能。云埔经济开发区南岗片 东兴粮油批发市场 …… 项目辐射区域内工业与商业均非常发达和成熟，范围内的工厂达3000余家，每年工业产值超过数百亿元，总人口超过15万人，为项目的成功提供了厚实的基础。此外周边配套有小学、中学、医院、银行、康乐设施、超市、肉菜市场、粮油副食品市场等，生活、教育配套（仅公办的就有87中、南岗中学、红星小学等）比较完善。 二 、项目总体规划经济技术指标 项目建筑规划主要经济技术指标如下表1-1。该项目计划建设期设为四年，合计48个月。 表1-1：“广州·海伦堡”项目建筑规划经济技术指标表 序号 项目 指标 单位 1 总建筑面积 251012.55 ㎡ 2 住宅建筑面积 229010.55 ㎡ 3 会所、公建建筑面积 502 ㎡ 4 地下车库建筑面积 21500 ㎡ 5 容积率 2.51 6 住宅户数 2010 户 备注:2,3,4,6项为估计数. 第二章 市场分析 一 、宏观市场分析 1、宏观经济概况 据国务院发展研究中心预测，预计“十一五”期间，我国经济年均增长速度将保持在8％左右。按2004年不变价格计算，2010年GDP将达到21.5万亿元左右，折合2.6万多亿美元左右，考虑人口增长因素，人均GDP将达到1900美元，与目前中等收入国家平均水平大体相当。　　其后十年经济增长速度有所放缓，仍可实现十年翻一番。这样，按2004年不变价格计算，2020年我国GDP将达到43万多亿元，折合5万亿美元以上，人均超过3500美元，进入中等收入国家行列。届时，我国将建成更高水平的小康社会，全国人民将过上更加殷实的生活。从我国经济发展的中长期背景看，我国目前的经济增长潜力没有充分发挥,未来经济增长的着眼点还应在于供给的有效扩大。 可以预见，在未来数年内，中国宏观经济仍将保持平稳发展态势运行，房地产作为国民经济的“晴雨表”功能将进一步显现，在扩大内需和规范市场的双重原则指导下，房地产业仍将获得良性健康的发展，游戏规则更加透明规范，市场参与者进入更深层次的优胜劣汰。我们有理由对未来房地产业保持相对乐观态度。 2、行业概况 (1)昆明市房地产市场已经进入大众消费时代 ??目前，昆明人的住宅面积已达小康水平，昆明房地产市场个人买家的比例已经超过九成，78%的昆明人拥有自己的住宅，可以说昆明住房进入了大众消费时代。其中，二次置业正方兴未艾。 ??? 国际经验表明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，市中心区人口