江苏省城镇保障性住房政策探析.doc

江苏省城镇保障性住房政策探析 【摘要】保障性住房政策体系的建立和完善是政府维护正常市场秩序的重要途径，同时对促进社会公平有着深远的影响。本文对保障性住房政策体系的相关概念进行梳理，对江苏省现行政策体系的成果与缺陷进行了分析，发现江苏省的住房保障政策存在廉租房资金来源不足；经济适用房工程质量不过关、保障对象错位；住房公积金制度普及不充分，资金流通不足等问题。在此基础上，文章提出了多元化融资，确保稳定的廉租房建设资金来源；强化经济适用房工程质量监管，经济适用房产权共有；住房公积金异地贷款的政策建议，希望对江苏省住房保障工作的发展有所帮助。 【关键词】江苏；住房保障政策；廉租房；经济适用房；住房公积金 引言 作为人类“衣食住行”四大基本需要之一，住房是老百姓的安身之所、立命之本，住房问题直接关系到广大人民的切身利益，是维持社会稳定与和谐发展的关键。上世纪90年代以前，我国一直实行福利性分房体制，住房建设及供应由国家统一制定计划，单位根据实际情况进行分配，住房的市场化需求被长期压抑。改革开放以后，伴随着经济体制的转型，城镇住房改革也正式拉开大幕，国务院1998年23号文件的出台结束了福利性分房制度，开启了住房商品化以及保障性住房建设的新篇章。此后我国的城镇住房建设取得了巨大的成就，然而长期被福利分房制度所压抑的市场需求的爆发，造成了严重的供需不平衡，最终导致了近年来房地产市场的持续升温。时至今日，增长过快的房价已经超出了许多中低收入者的承受范围，住房问题已经不再是简单的经济问题，而是一项重大的社会问题。因此，在当前全面构建社会主义和谐社会的背景下，研究如何通过住房保障政策建设切实解决群众住房问题已成为社会各界普遍关注的重要课题。 国内外关于住房保障政策的研究较为丰富。国内方面：田东海（1998）认为，住房问题的焦点主要集中于两个方面：一方面通常所说的住房问题，从住房的空间分布和聚集形态角度，主要指城市住房问题，尤其是人口密集的大中城市的住房问题。另一方面，—般所说的住房问题从住房供应的对象和需求的主体角度看，主要是指中低收入阶层的住房问题。郑功成（2004）指出社会保障的发展趋势是走向全民化，即当代社会每一个社会成员均对社会性保障提出了多方面的需求，包括基本生活保障、医疗保健保障、各种福利服务等，从而要求社会保障面向全体社会成员而不能只是面向社会弱势群体。国外方面：阿瑟·奥沙利文（2003）在《城市经济学》提出：住房的过滤过程具有两个基本特点：一是住房服务的减少。产生于特定住房的住房服务数量在一定时期内减少。服务数量的下降源于住宅的物理性耗损、技术性无形磨损以及住房样式的变化。二是居住者收入的下降。房屋被收入减少的家庭居住。当服务数量下降时，房屋被这样一些家庭居住，他们对住房服务的需求量逐渐减少，特别是那些低收入家庭。 在以往的相关文献中，多数都是探讨国家层面的宏观政策和市县层面的地方政策，省级政策的研究少之又少，而作为中央与市县的纽带，省级政策起到了对上细化对下指导的重要作用，本文针对江苏省的住房保障政策进行剖析，对我国住房保障体系的建立有积极意义。江苏省是我国经济水平相对发达的省份，也是全国率先进入小康社会的省份之一，在小康社会的情景之下研究江苏省的住房保障制度，也可以为其他相对欠发达地区在未来的住房保障建设提供一定的借鉴。 本文通过以住房保障政策的内涵界定为切入点，分析了江苏省住房保障政策施行的现状与面临的问题，总结现行住房保障政策的利弊和经验教训，期望能对江苏省构建和完善住房保障体系的过程中面临的困难提出解决之道。 一、城镇保障性住房政策概述 （一）基本概念界定 1．保障性住房 保障性住房是指政府提供的限定建设标准、供应对象或租售价格或租金标准、具有保障性质的住房，具体包括保障性商品房、保障性租赁房、廉租房和安置房，保障性住房是对不同收入标准的家庭实行不同住房保障政策的一套住房保障体系1。保障性住房是在生产力水平比较低的情况下，政府介入市场，以政策手段为中低收入人群提供的住房，这些住房一般都在住房面积，住房标准，准入资格以及转租或转售方面有严格的限定标准。 2．住房保障政策 国家以干预住房市场为目的来制定和实施住房政策，从而解决中低收入家庭的住房问题，而正是中低收入人群构成了住房问题的主体。因而住房政策也是以中低收入家庭的住房政策为主体，其他住房政策为辅。住房保障政策是一个含义很广的概念，指由政府对市场经济进行干预以解决住房问题所采用的行政的、经济的、法律的手段的综合2。由于住房是一种具有价值大、长期性、必需性等特殊属性的商品，这些属性决定了住房问题不可能完全由市场调节来解决。当市场这只“无形的手”无法对房地产资源做出适当的配置，许多居民不能通过市场机制来自主获取住房，为了保证“人人有房住”，政府就需要出台一些特殊的政策来帮助