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正在复苏二三线城市房价 　　接受调查的 30 家房地产开发商的数据表明， 房地产市场短期复苏势头依旧强劲，但就长期看结构性问题仍将压制市场信心 中国房地产行业的复苏，已被我们过去两年的调查所证实，这在经济增长放缓与银行间市场收紧的背景下是一个受欢迎的好消息。当前，我们的调查显示，房地产行业不仅正在复苏，而且势头强劲。房屋销售量持续上升，二、三 线城市房价正在反弹。我们相信，尽管开发商在融资方面有一些困难，但在下半年，他们的销售业绩将更好，同时拿地数量增加，这一趋势将再次加速未来一到两年的房地产建设活动。 我们近期开展了第八次开发商调查，此次调查共有位于8个 二、三线城市的30家开发商企业参与，他们对50个问题的回答形成了一个具有前瞻性的指数，即中国房地产开放商景气指数。该指数表明，2013 年下半年中国房地产行业的复苏将会持续。 开发商建筑施工复苏 调查表明，房屋建筑活动正在复苏，并将会加速。参与调查的30家开发商中，有15家表示过去3个月中建筑活动有所增加（第七次调查中仅有11家），有5家表示建筑活动大幅增加，与此同时，还有11家表示建筑活动没有变化。当问及未来3个月的建筑活动计划时，20家企业表明，与当前情况相比，他们将扩大建筑规模，这与第7次调查阶段相比数量上升了12个，创历史新高。 19家开发商最近一季度的建设规模有所扩大，主要原因是，他们认为当前市场较去年同期好转，房屋需求及房价均都出现复苏；开发商表示棚户区改造与农村城镇化项目提速；部分开发商希望扩大规模；最近一季度未增加建设规模的开发商表示，建设规模未增加的主要原因是资金约束，以及对房屋库存和政策环境的担忧。 开发商预计土地市场回暖 土地市场也开始回暖。据开发商们反映，城市政府部门增加了用于买卖的土地供应量。30家开发商企业中的16家调查对象反映，过去3个月中新增土地被用于售卖，这一数字较第七次调查的13家有所上升。二、三线城市最近流拍的土地较少，这是住房需求开始恢复的又一迹象。 开发商们的土地需求也开始增加。30家开发商企业中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前他们有更大的土地需求大型上市开发商和国有开发商在目前土地拍卖中仍占据主要地位，但民营开发商的购地需求也有所上升。 开发商们认为，在即将到来的第三季度，土地价格将持续上升。大部分开发商声称，他们预期地价将温和上涨；部分预期上涨幅度为20%至40%，这一幅度是前所未有的。 现金和银行信贷是购地资金的主要来源，尽管对部分开发商来说，信托投资跟境外投资也是可选途径。15家开发商表示未听说同行有购地付款方面的困难（这与第七次调查的数据持平）。然而，小型开发商正处于不利境地：18家受访企业表示，资金充足的大型开发商从资金紧张的小开发商手中拿地，这一情景正在上演（第七次调查中有21家持同样看法）。 房屋销售前景乐观 房屋销售状况持续改善。受访企业中三分之二表示2013年二季度行业销售状况好于2013 年一季度，这与第七次调查中数据相同。大多数开发商表示自己2013年二季度销售量要好于2012年同期水平。30家开发商中的10家称，他们对未来3个月的前景信心“大幅提升”（较第七次调查相比少4家）；然而，17家受访者称他们对前景的信心仅“略有提升”（比第七次调查多5家）。 约半数被受访企业称，二手房市场的销售因“新国五条”政策收紧而遭受压力，尽管新房销售量有所增加。 房屋库存仍令人担忧。11家受访开发商表明其所在城市住房库存正在下降，较第六次调查少了2家。12家称其所在城市库存上升，与第七次调查持平。7家开发商预期其经营的城市未来数月的房屋库存将会下滑。限于我们抽取的样本数量较少，无法估计四、五线城市的房屋库存水平。因为暂无行业咨询公司追踪中国数百个小型城镇的房屋销售恢复状况，我们对其房屋库存水平仍保持关注。 受访开发商们对2013年下半年的销售前景仍持乐观态度。18家预期其下半年销售将好于上半年，11家预期下半年将持平。5月份的强劲销售帮助上市开发商达成其全年销售目标的 43%（2012 年同期数据仅为 37%）。正因如此，我们相信大多数上市开发商能够完成他们全年的销售目标。 哪些人群在购买住房？受访企业称房屋销售量中，首次购房者占48%，改善住房状况者占10%，投资买房占 12%。该结果与第七次调查反馈保持一致。在改善住房状况的购房者中，超过半数是真正改善住房者（他们卖掉了旧房），而余下一半人皆为“部分改善”或“房屋投资者（并未卖掉旧房）”。 房价更加激进 房屋价格有反弹趋势。30家受访开放商中，认为在过去3个月中新房价格涨幅达10%有21家，认为涨幅达在10%到20%间