美国REITs的详细介绍---较为重要的资料介绍性文章.doc

美国REITs的详细介绍 1. 美国REITs的概念与类型 1.1.1. 美国REITs的概念 1.1.2. 权益型、抵押型和混合型REITs 1.1.3. 公开上市交易、非上市交易和私募REITs 1.1.4. 美国REIT行业的细分 2. 美国REITs起源和发展 2.1.1. 缓慢发展阶段（1960～1968年） 2.1.2. 迅速发展阶段（1969～1974年） 2.1.3. 调整阶段（1975～1985年） 2.1.4. 改组阶段（1986～1990年） 2.1.5. 现代REIT时代（1991年至今） 3. 美国REITs的组织结构 3.1.1. REITs的传统组织结构 3.1.2. UPREIT组织结构（伞形合伙结构） 3.1.3. DOWNREIT组织结构 4. 美国REITs的财务政策 4.1.1. REITs的分红政策 4.1.2. REITs的负债政策 5. 美国REITs的优点和缺点 5.1.1. REITs的优点 5.1.2. REITs的缺点 1.1.1. 美国REITs的概念 美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。 REITs的基本运作模式如图1-1所示(这里指公开上市交易的REITs)。REITs通过在股票市场发行股票（IPO或增发）募集资金后， 持有和管理房地产资产， 投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。 图1-1公开上市交易的REITs的基本运作模式 REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。与其他上市公司一样，REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。大部分REITs是从私人房地产企业转化而来。原私人房地产企业的所有者一般成为上市REITs的高级管理层，其持有股份也转化为REITs股票。这种转制过程便于对房地产的专业管理和建立有效的激励机制。 为了取得免缴公司所得税的地位，REITs必须满足以下5方面的法定要求。这些要求被业内称作是取得REIT免税资格时的一系列“测试”（表1-1）。 表1-1 REIT资格的法定要求 主要方面 具体要求 组织结构 （组织测试） 必须采取公司、信托或者协会（ association ）的组织形式；必须由一个或多个董事或者受托人进行管理；征税时视作国内公司法人；不属于金融机构和保险公司。 股权结构（所有权测试） 股票或受益凭证必须可以转让；“百人原则”：股东或受益人不得少于 100 人；“五人原则”：在一个纳税年度的后半年， 5 个或 5 个以下的个人持有的 REIT 股份不得超过 50% 。 资产结构 （资产测试） 房地产、现金及现金等价物、政府证券必须占到总资产的 75% 以上；除了上述政府证券之外， REIT 持有单个发行人的证券不得超过总资产的 5% ，不得超过该发行人已发行有投票权证券余额的 10% 。 收入结构 （收入测试） 下列收益必须占到总收入的 95% 以上：股利、利息、房地产租金，股票、证券和房地产处置收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等；下列收益必须占到总收入的 75% 以上：房地产租金，房地产或房地产抵押担保债务孳生利息，房地产处置收益，从其他 REIT 投资中所得收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等。 收益分配 （分配测试） 每年 90% 以上的应税收入必须作为股利分配给股东。 资料来源： Internal Revenue Code, IRC, Secs. 856-858. 所有权测试中的“百人原则”和“五人原则”旨在保证REITs股权的分散性，从而保护散户的利益。分配测试限制了REITs对其现金流的自由支配权，旨在缓解代理问题，避免REITs截留大量留存收益用于自身发展，迫使其进行债务融资或配股融资，以增强市场对REITs的监督。 REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品（图1－2）。 图1－2 REITs在房地产证券化中的定位 1.1.3. 公开上市交易、非上市交易和私募REITs 除了公开上市的REITs外，还有一小部分REITs的股份不公开上市，也不在柜台市场进行交易。这些REITs被称为“私募REITs”（private