2011湘潭华融九华项目概念定位报告12214692668.pptVIP

项目整体发展意向总结 通过前文对于项目指标和发展方向的分析，建议项目按容积率2.5的指标来进行开发，整体结构为18万商业+10万公建配套+125万高层+24万多层。 物业类型 容积率 建筑面积 市场导向下的开发重点 高层 3.5 124.25万㎡ 刚需部分：主力，控制面积，加大赠送控制总价 改善部分：补充，形态多样，设计领先，尺度超前 多层 1 23.5万㎡ 改善类型的补充，形态创新和多样化，高竞争力打造，在于激发市场需求，以塑造价格标杆，提升整体的档次形象。 商业 商业 3.5 18左右万㎡ 城市级商业中心，集中式商业形态； 在商业的主体、形态和形式上应具备先进性，业态应主体突出； 人文类配套 3.5 6—8万㎡ 开发周期靠后，能增益项目形象； 建议为一所名牌小或中学。 公共建筑配套 3.5 2—4万㎡ 集中体现文化、艺术、时代主体的公共建筑； 与项目一期同步开发，建筑形式昭示性强，地标化；； 价值评判标准——这里就是市区，生活不是问题 通过前文对于项目指标和发展方向的分析，建议项目按容积率2.5的指标来进行开发，整体结构为18万商业+10万公建配套+125万高层+24万多层。 价值基础1.区域价值实在，发展可期 ——再远也是城区 ——有点远，但仍能使用的住宅 ——财富增长的愿景 客户关注点1.——购买项目周边的市政配套和未来文化中心、城市中心带来的城市感觉 客户关注点2.——两纵八横+地铁物业带来的生活可行性和便捷性，把生活帐算清，能使用，会主动上门 客户关注点3.——20万平米商业+6万平米人文配套+4万平米公共配套，带来的溢价希望，作为资产增值保障 价值评判标准——远超市区的生活环境 通过前文对于项目指标和发展方向的分析，建议项目按容积率2.5的指标来进行开发，整体结构为18万商业+10万公建配套+125万高层+24万多层。 价值高点. 生活环境稀缺不能复制 ——远超市区的内外景观环境 ——市区缺少的纯粹生活环境 ——生活配套精致且基本完善 客户关注点1.——九华新区全新高起点国家级规划+N万平米社区园林，很多高价楼盘都无此条件 客户关注点2.——200万平米大社区，100%人车分流，名牌物业，湘潭独一份，给家人一个纯粹、安全、健康环境 客户关注点3.——名牌学校+大社区，未来子女成长无忧，学位无忧，这一点，无处可比。 购买核心. 物超所值，不失体面 ——可选择范围内，性价比最高 ——供起来不累，对生活影响小 ——户型够用，门槛低，时间成本低 湘江世纪城均价 交通时间线 湘江世纪城 开工时间:2007-9-26 开盘时间：2008年4月 一批入伙时间:2008-11-10 时间周期：6个半月 入伙时间成本=6500元 整体竣工时间：2010年 开盘后2年竣工 万科金域蓝湾 开工时间:2008-5-5 开盘时间：2008年10月22日 入伙时间:2009-9-17 时间周期：11月 入伙时间成本=11000元 整体竣工时间：2010年1月 开盘后2年竣工 价值评判标准——实用第一，不失体面 通过前文对于项目指标和发展方向的分析，建议项目按容积率2.5的指标来进行开发，整体结构为18万商业+10万公建配套+125万高层+24万多层。 产品定位依据 A1——补充型产品，设计和尺度上存在升级需求； A2——利润最大化需求； A3——差异化产品、强化竞争力； A4——形态上形成特色和区分，高附加值 改善： 舒适中大户型 标杆： 尺度化大户型 刚需： 中小面积户型 A1——启动产品、稳健； A2——低总价产品，通过高赠送来压低总价； A3——初期不考虑发展60㎡以下的投资产品； A4——利于后期产品的升级 结论：项目必将是多元化产品组合发展！ A1——产品升级需求； A2——价值最大化需求； A3——建立产品价值标杆； 产品定位依据 客户来源 客户性质 主力需求 与本项目契合度 预计比例 刚需和投资来源 投资客户 分布范围很广，部分60㎡以下 ★★★ 5% 市区刚需人群 70-80 ㎡2房、90—110㎡3房 ★★★★★ 40% 九华产业人群 80-90㎡2房，100-110㎡3房 ★★★★ 10% 周边地区城市化需求 120㎡以上的3房、4房 ★ 3% 改善来源 市区改善需求 120-140㎡3房，140㎡以上4房 ★★★ 20% 九华产业人群需求 110-120㎡3房；140㎡以上4房 ★★ 5% 周边地区城市化需求 120-130㎡3房，140㎡以上4房 ★★ 5% 本地的顶级改善需求 160㎡以上 ★ 2% 70% 项目产品整体户型定位——均衡发展下的产品定位 户型 面积比 2房 30% 3房 40% 4房 20% 4房及以上尺度 10% 合计 100% 三房在各期均为主力户型，两房为辅，四房