最佳顾问项目华东上海-特定容积率.pptxVIP

破 局特定容积率条件下的产品组合突破性思考上海中原顾问事业部 朱晓琳 Shanghai 07.2012题目：地块容积率等指标限制产品组合空间，（容积率1-1.2，限高：北块H＜18m ，南块H＜12m）北块H＜18m 难点：物业类型限制性高，（P1花园洋房、P2叠加、P3联排、P4双拼 ┉）双重指标限制，排布较为局促，品质很难体现各种组合（P1、P1+P3+P4、P1+P2+P3+P4）无法达到利润目标南块H＜12m 突破口：打破容积率框架限制，低容积率产品实现利润目标，用补足容积率方式来满足指标条件。产品组合论证模型利润最大化项目认识确定用地指标Ⅳ各物业类型组合测算Ⅴ综合比选并确定方案单一型完成目标地块核心问题Ⅱ可能的物业类型Ⅲ各物业类型组合Ⅰ理顺基础信息分析项目资源跳跃型市场研究市场机会挖掘项目突破口连续型未完成目标物业发展情况开发风险常规思维突破限制创新组合物业类型筛选依据？物业组合及方案确定？产品组合论证模型利润最大化项目认识确定用地指标Ⅳ各物业类型组合测算Ⅴ综合比选并确定方案单一型完成目标地块核心问题Ⅱ可能的物业类型Ⅲ各物业类型组合Ⅰ理顺基础信息分析项目资源跳跃型市场研究市场机会挖掘项目突破口连续型未完成目标物业发展情况开发风险常规思维突破限制创新组合物业类型筛选依据？物业组合及方案确定？寻找 ?本体分析?北区老城区东区西区南区区域属性从城市房地产市场发展及政府规划方向来看，项目区域不属于城市主流发展方向第二城大学城新城西区本案扬州房地产板块划分区域属性 目前，项目区域内存有大量工厂，工业区形象比较深刻；但区域内扬子津生态园的规划与落地，可以对冲掉部分区域工业区形象所带来的不利影响，为项目发展所借势扬子江南路扬子津科教园扬子津生态园规划定位：扬州城市新绿肺，扬州城南的“氧吧”，扬州南区体验生态、运动休闲生态园功能定位：三大主题，即植物博览、运动康体和休闲观光规模：750亩规划建设进度：2010年9月，扬子津生态园建设已进入尾声，整个生态园已经初具雏形工厂金地艺境本项目工厂吴州西路工厂扬子津生态园高旻寺环境属性目前，区域内商业生活配套主要集中在富川瑞园及大学城片区，本项目周边相关配套相对匮乏；项目南侧规划有九龙湾国际会议中心，对区域发展一定的支撑作用九龙湾国际会议中心建设集开发区公共服务中心、会议中心和休闲、生态为一体的综合服务区。环境属性 周边住宅主要迎合片区刚需诉求，价值属性较低，且随着金地等项目的进入，必将加剧市场的竞争，而项目地价成本高企，决定了项目很难在区域市场中实现价值依云城邦林溪山庄依云城邦智谷华府蓝爵庄园林溪山庄金地艺境智谷华府本案项目周边项目对比项目名称容积率物业类型项目价格依云城邦1.40联排、多层、小高层小高层6500蓝爵庄园2.60多层、高层、小高层花园洋房5800金地艺境1.60多层、小高层土地成本3245林溪山庄0.71高层、独栋、联排、叠拼叠加7000，联排14000智谷华府1.6小高层、多层6800本项目1.0-1.2限高、低容、低密土地成本3500蓝爵庄园九龙湾润园项目指标地块为区域内较为稀缺的低容低密项目，项目限制条件较高，地块中间的市政规划道路一定程度上破坏了地块的整体性④市政规划道路及河道②扬子江南路占地面积：31.12万㎡容积率： [1.0，1.2]绿化率：≥45%建筑密度：≤28%建筑限高：控线以北H＜18m，控线以南H＜12m618619③维扬路延伸段⑤市政规划道路限高控线①吴洲西路R2S 我们想要什么？ （针对目标的规范分析） 我们有什么？ （针对现状的实证分析）核心问题分析 :核心问题是什么？区域形象：无政府规划利好、工业区形象、区域认知度较低市场现状：刚需特征明显，项目成本高企，很难在区域市场中实现价值项目本身资源条件：目前，无强势景观资源支撑；地块限制条件较为苛刻战略目标：树立项目形象，开启项目品牌经济目标：利润最大化，实现税后利润10亿风险目标：销售风险控制我们怎么办？（在如此不对等的先天条件下如何突破困境）项目核心问题如何突破区域刚需市场的价格平台，达到盈利目标？物业类型组合论证模型利润最大化项目认识确定用地指标Ⅳ各物业类型组合测算Ⅴ综合比选并确定方案单一型完成目标地块核心问题Ⅱ可能的物业类型Ⅲ各物业类型组合Ⅰ理顺基础信息分析项目资源跳跃型市场研究市场机会挖掘项目突破口连续型未完成目标物业发展情况开发风险常规思维突破限制创新组合物业类型筛选依据？物业组合及方案确定？解决 ?市场剖析?整体市场-板块特征五大板块格局，形成价值层次比较鲜明的市场特征，项目所属的大学城板块价值较低，本项目应以高调的姿态跳出刚需板块束缚，积极参与到主流市场的竞争中，寻求价值的最大化西进东联整体市场-客群特征 各板块客源区域性明显，其中高端项目客源可覆盖整个扬州，但总价高将部分“