LOFT办公及酒店式公寓专题研究_32.ppt

THE ENDTHANKS LOFT办公及酒店式公寓 目录 LOFT产品特点分析 2 LOFT经典案例鉴赏 3 1 LOFT产品抗性解决 3 3 LOFT购买人群分析 4 LOFT产证办理手续 3 5 LOFT主要转让税费 6 1. LOFT 经典案例鉴赏 中信虹港名庭 案例摘选 滨江45 禹州金桥国际 禹州金桥国际 中信虹港名庭 宝华城市花园 上海风景 上海风景 闵行区龙茗路2835号 多选择小户型5.5米层高、精装修酒店式公寓 滨江45 浦东大道2740号（近金桥路） 中环内地铁沿线小户型 滨江45主力产品37-49平米，4.5米挑高酒店式公寓 中信虹港名庭 虹口区通州路248号 内环内4.5米挑高，多轨道沿线 宝华城市花园 虹口区株洲路395号（近广中路） 精装LOFT 5.5米挑高 禹州金桥国际 区域位置 整体规划 项目效果 地铁沿线,酒店式 公寓，5.2米挑高 浦东金湘路201弄15号 2. LOFT 产品特点分析 LOFT特点分析 优缺点分析 1.土地性质及年限 2.户型不合理，得房率低 3.付款比例和利息较高 4.没有煤气接入 5.税费较高 6.定价比周边公寓偏高 缺点 1.精装修拎包即住 2.层高优势，使用空间大 3.总价低，购房门槛低 4.酒店式服务 5.租金回报率高 6.地理位置佳，处于繁华地段 优点 优势-精装修 优势-挑高户型 优势-总价低 酒店式公寓便宜快买吧 优势- 酒店式服务 优势-租金回报率高 拥有一套产权归属自己的酒店公寓同时享受酒店服务，想住就住，不想住就委托经营者出租以收租金，三全其美，岂不比住传统酒店或者普通公寓强百千倍。 优势- 繁华地段 上海风景-近中环 滨江45-中环内 宝华城市花园-近内环 地块稀缺性保证升值稳定性 中信虹港名庭-内环内 禹州金桥国际-中环内 缺点-土地性质及年限 土地性质皆为商业用地，使用年限一般为40年和50年两种。 户型不合理 1 得房率低，公摊面积大，实际使用率不高。 每层户数多，私密性较差 3 2 点状建筑，朝向不如公寓理想，通风采光效果一般 总房款的40%或者50% 基准利率或1.1倍 贷款年限最长10年， 公积金无法使用 首付高 无利率优惠 贷款年限短 付款比例利息高 无煤气接入 大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气。使用电磁炉和灌装煤气 罐装煤气约为100-120元/罐 税费较高 契税一律按3%交付 0.9元/度（商业立项） 1.2元/度（工业立项） 0.48元/度 5.1元/吨 3.7元/吨 在4元/平米- 8元/平米之间/吨 大多在3.5元/平米以下 定价不宜偏高 定价过高，投资存在风险，压缩升值空间，价格与市场出现严重背离 3. LOFT 产品抗性解决 LOFT缺转优 土地性质及年限 户型不合理，得房率低 付款比例和利息较高 没有煤气接入 税费较高 定价比其他产品高 3、5年房价就能翻番，即可转手 层高优势，使用空间大 总价低，购房门槛低 酒店式服务，可用电磁炉代替 租金回报率高，出租以日计算 地理位置佳，处于繁华地段 4. LOFT 购买人群分析 LOFT购买人群分析 由于工作需要，通常只租房不买房。因为住房补贴高，往往租住品质好的高档公寓，一些合资企业高级管理人员渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱 海内外常驻机构管理 技术人员 现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业 投资者 由于业务上的关系，在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。高档酒店式公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引 海外商务人员 5. LOFT 产证办理手续 房产证办理简要程序 开发商取得大产证后，个人到管理部门领取房屋所有权登记申请表 个人到开放商指定房屋面积计量站申请并领取地点领取测绘图 填写申请表，领取必要申请文件至开放商处审核并盖章 缴纳公共维修基金，3%契税 提交申请材料(包括申请表，房屋买卖合同以及其他相关文件等） 规定时间内领取房产证，缴纳印花税，产权登记费，工本费等 如向银行贷款，需办理抵押登记 LOFT酒店式公寓产证办理与普通住宅办理流程相同 6. LOFT 主要转让税费 LOFT酒店式公寓转让税费 个人所得税 增值税 营业税 一律按房价差额的20%征收 按房价差额的30%~60%征收，具体认定标准需至交易中心审核 一律按房价差额的5.55%征收