2017中国商业地产发展年报告.PDFVIP

2017 中国商业地产发展年度报告 发展现状 过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经 被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌 现。虽然形式不一，但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。 数据显示，2017 年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资4978 亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710 亿元，同比增长1.4%。 国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩展。2017 年1-9 月，社会消费品零售 总额26.3 万亿元，同比增长10.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。数据呈 现出来的强大消费力，刺激了商业地产的扩围之势，包括香港房企在内的商业地产商都在不 断抢滩布局。 楼市调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，进而转向保 值增值性更强的商业地产。可以预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地 产将成为下一个投资蓝海。 投资加速，商业地产库存仍存 相比住宅市场，2017 年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示，三年 后的2020 年，中国房地产投资交易总额或将达到2600 亿元，对比2016 年将大幅增长45%。 而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020 年入市的资金将达到1 万亿人民币。 从国家统计局公布的数据来看，商业地产的投资热情更为高涨。2017 年前三季度全国 房地产开发投资80644 亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8 月份提高0.2 个百分点。其中 住宅增速增长10.4%，增速提高0.3 个百分点；办公楼投资4978 亿元，同比增长5.4%；商 业营业用房11710 亿元，总比增长1.4%。 销售面积方面，2017年1-9 月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%， 销售额达到4447.9 亿元，同比增长25.2%；商业营业用房销售面积8197.77 万平方米，同比 增长23.7%，销售额为8620.25 亿元，同比增长31.8%。 除了在销售端保持较大的增速外，2017 年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场。 从统计局披露的数据来看，2017 年1-9 月，办公楼竣工面积2244 万平方米，同比增长36.1%； 商业营业用房7322 万平方米，同比增长7.5%。 由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，也没能使市场的空置率有所下降。和 去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。前三季度全国商品房待售面积61140 万平方米，同比增长-12.2%；其中住宅32256 万平方米，同比增长-22%；办公楼3537 万平 方米，同比增长6.1%；商业营业用房15504 万平方米，同比增长0.2%。 这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比，商业地产的库存压力依然很大。虽然 早在去年6 月，国务院办公厅就出台了若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。 2017 年7 月份，12 个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来 看，商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。 共享时代，商业物业租金小幅上升 回首过去的10 个月，投资开发以及消费需求的演变，拉动了商业地产的快速增长。重 新吸引投资者和开发商关注的商业地产，似乎有强势回归之势，未来升值潜力值得期待。 商业地产的回归，首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017 年1-9 月， “双创” 效应持续发酵，TMT(科技、媒体、电信)行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的 强劲增长。 从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，上述城市在2017 年前三季度租 金普遍上涨。以北京为例，全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。 有效净租金为391.3 元/月/平米，同比上涨2.6%。上海方面，由于有不少新兴的商务区已经 渐渐成熟，因此有不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区。受此影响，上 海中央商务区的写字楼租金环比微跌0.3%，非中央商务区则环比上涨1.3%。 在空置率方面，共享办公的加速跑马圈地，对写字楼的空置去化起到了积极作用，也是 推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例，联合办公运营商触角已经从普通的 商业园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。 除此之外，作为商业物业不可或缺的一部分，过去几个月中购