第6章 城市房地产交的易法律制度.ppt

第七章 城市房地产交易法律制度 学习提要本章阐述我国城市房地产交易法律制度，包括：城市房地产交易概述，房地产转让，房屋预售，房地产抵押，房屋租赁，房屋出典，房屋赠与和房屋交换。房地产交易法律制度，旨在规范交易当事人的房地产市场行为，保护正当的房地产交易活动及当事人的合法权益，防止非法的房地产交易活动和垄断经营，促进房地产交易市场的健康发展。 通过本章的学习，要了解房地产交易的概念和特征；理解房地产转让、抵押应注意的问题；了解和掌握房地产转让、房屋预售、房地产抵押、房屋租赁、房屋出典、房屋赠与和房屋交换等交易行为的主要法律要求。 第一节 城市房地产交易概述 一、房地产交易的概念和特征 （一）房地产交易的概念： 是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 （二）房地产交易的特征 1．房地产交易对象的特殊性； 2．房地产交易形式的确定性；3．房地产交易是数种典型合同的称谓；4．房地产交易为要式法律行为； 二、房地产交易的范围 从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。 从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。 房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。 第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 （一）是房地产权利人实施的行为； （二）是房地产权利人将房地产转移给他人的行为； （三）通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。 “其他合法方式”，主要包括下列行为： （一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （四）以房地产抵债的； （五）法律、法规规定的其他情形。 二、房地产转让的条件 （一）房地产转让的禁止条件 1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 2、依法收回土地使用权的； 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 4、权属有争议的； 5、未依法登记领取权属证书的； 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 （二）允许房地产转让的条件 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的25%上。 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件 （1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明； （4）依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者上缴土地收益。 三、房地产转让的程序 1、签约 2、申报 3、审查 4、查勘与评估 5、交纳税费 6、核发过户单 四、房地产转让合同 （一）概念 房地产转让合同是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。 （二）主要内容 （1）双方当事人的姓名或者名称、住所； （2）房地产权属证书名称和编号； （3）房地产坐落位置、面积、四至界限； （4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； （5）房地产的用途或使用性质； （6）成交价格及支付方式； （7）房地产交付使用的时间； （8）违约责任； （9）双方约定的其他事项。 （三）房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系： 1、房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提； 2、土地使用权使用年限受原土地使用权出让合同制约； 3、房地产转让合同有新内容 第三节 房屋预售 一、房屋预售的概念 亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。 二、房屋预售关系的法律调整 1、预售条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2)持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）房屋预售实行许可证制度。 2、预售成交价格申报 国家实行房地产成交价格申报制度。 3、预售程序 （1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证