第七章 成本法的.ppt

第七章 成本法; 成本法的基本原理;以不动产的开发成本来确定其价格，是目前不动产的主要方法之一，我国目前许多地方出让国有土地使用权的计价是按此方法进行的。;第一节 成本法基本原理;一成本法的概念;成本法成本法（cost approach）又叫成本逼近法、原价法承包者发、合同法或加法，是指先求去估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。;（二）“成本”的含义;经济成本：成本法所称的“成本”是不动产重新假造的完全价格，即经济成本，包括建造成本，一切合理必要的费用、税费及应得的利润等。;二、成本法的理论依据;从卖方的角度来看：不动产的价格是基于自身的“生产费用”，重在过去的投入。具体而言，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建造该不动产已花费的成本，如果??于此代价，就会亏本。;例子;卖方角度：不低于开发建造已花费的代价 买方角度：不高于预计重新开发建设所花费的代价， 买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包括正常的费用、税金和利润）。;三、成本法的特点;四、成本法适用范围;在运用成本法估价时应该注意“逼近”，其中最主要是注意两个方面： 区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本 结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格向上调整；当供小于求时，价格应向上调整。; 运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 ； ②测算重新购建价格； ③测算折旧； ④求取积算价格。 ;第二节 成本法的基本公式;(一)适用于新开发土地的基本公式;（二）适用于新建不动产的基本公式;（三）适用于旧有不动产的基本公式; 下面以“取得不动产开发用地进行房屋建设，然后销售所 建成的商品房”这种典型的不动产开发经营方式为例，并从便 于测算各构成项目金额的角度，来划分不动产价格构成。在 这种情况下，不动产价格通常由如下7大项构成：①土地取得 成本；②开发成本；③管理费用； ④投资利息；⑤销售费用 ⑥销售税费； ⑦开发利润；;土地取得成本 指取得不动产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的不动产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由不动产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据不动产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地 ;开发成本 是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项： (1)勘察设计和前期工程费； (2)基础设施建设费； (3)房屋建筑安装工程费； (4)公共配套设施建设费； (5)开发建设过程中的税费。;管理费用 是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用，包括不动产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。 ;投资利息 即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值，包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。 （1）土地取得成本在土地开发动工前要全部付清，经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期； （2）开发成本、管理费用和销售费用在开发过程中逐步投入，销售后方可收回。为计算上的方便，可以假设投资在同一个计息期内在投资强度和投资时间间隔呈均匀分布，其计息方法是：以该计息期的全部投资为基数，视为计息中期一次性投入。; 销售税费 是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 ;开发利润 现实中的