第四章 不动产评估(的一).ppt

第四章 不动产评估; 1、了解不动产的基本概念和特征 2、掌握不动产价格的价格体系及影响因素 3、掌握收益法在不动产评估中的应用 4、掌握市场法在不动产评估中的应用 5、掌握成本法在不动产评估中的应用 6、熟悉剩余法及基准地价修正系数法在不动产评估中的应用;第一节 不动产概述; 土地是地球陆地表面上，上至大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然-经济综合体。;地产即土地资产，是指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 含义： （1）在社会生产过程中具有服务能力和贡献能力，是不可替代的经济资源。 （2）具有能为社会带来经济利益的服务潜力 （3）在不同的社会生产方式条件下，表现为一种可占有的权利。 ;指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。;指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。 包括土地、土地改良物、与土地及其改良物有关的财产权利。;1、土地的资源特征 （1）生产性 （2）地域性 （3）时间变化性 （4）永续利用性 （5）面积有限性;2、土地的资产特征 （1）非劳动产品和劳动产品的两重性 （2）土地价格的两重性 （3）不可移动性 （4）保值增值性;3、土地的权属特征 土地所有权 土地使用权;国务院确定的土地使用权出让最高年限 ⑴居住用地 70 年； ⑵工业用地 50 年； ⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； ⑷商业、旅游、娱乐用地 40 年； ⑸综合或者其他用地 50 年。;1、不可移动性 2、产权边界的复杂性 3、功能的变异性 4、共生性;1、不可移动性 2、耐用性 3、异质性 4、高价值性 5、供给的有限性 6、投资与消费的双重性;;;;;;建筑物的主要结构：;;合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分权等为前提进行。; 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选 择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容： 明确评估目的 了解评估对象? 确定评估时点? 签订评估合同 ; 制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。工作计划的合理制定， 有助于提高工作效率和评估质量。 初选估价方法或评估的技术路线 确定投入人员 制定评估作业日期及进度安排 评估作业所需经费预算 ; 实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。 对象房地产的位置及其周围环境。 对象房地产的使用情况及现状。 了解当地房地产市场的特征和情况?; 在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估方法，进行价格测算。 评估方法有成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。; 同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。;第二节 不动产评估的理论基础; 1、公平市场价格、非公平市场价格 公平市场价格：在公开市场条件下的交易价。 非公平市场价格：在非公平市场上的交易价格，交易双方地位不对等。; 3、一级市场价格、二级市场价格 （1）一级市场 指政府批租市场，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。是垄断市场。; 3、一级市场价格、二级市场价格 （1）一级市场 基准地价：各城镇在一定时期、一定地域内，根据用途相似、地段相连、条件相近的原则划分地区区段，然后估算出每个地价区段的平均水平。;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 3、一级市场价格、二级市场价格 （1）一级市场 标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格。 土地使用权转让底价：是政府根据正常地产市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。;