某房地产公司工作流程细分表（超详细）2010成型打印版.doc

湖北XXX房地产公司工作流程（一）土地获取阶段 编 号 土地获取阶段主要工作内容 工作部门 完成时间 要求 （工作日） 审核 审批 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办 部门 协办 部门 阶段节点 节点细分 工作内容用及要求 1 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 开发 部门经理 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 现场踏勘 了解地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物 周边配套情况 了解地块周边的商业、教育、交通等情况 区域未来规划情况 了解区域的基础设施投资、土地供应、拆迁面积等 2 土地初判 出让方式和土地款 了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 开发 分管副总 总经理 建安成本、规费明细 了解当地建安成本、规费税费明细，进行成本概算 预算 当地房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、开发前景及趋势 销售：配合提供当地房地产市场调查参考信息 项目投资建议书 根据前期信息，提出项目投资建议书 各部门配合进行估算 各部门 3 土地深判 项目可行性研究 调研准备（确定研究方式，拟定计划，汇总资料） 如委托外部调研，需要外部单位配合编制工作计划 开发 外部单位 分管副总 总经理办公会审定 市场深度调研（政策、产品、市场调查与预测） 销售：配合进行产品调查、产品及市场竞争分析 销售 项目定位（主题、规划定位），方案选择与优化 根据调研结果对项目、客户及产品定位提出建议 设计、销售 开发模式、建设销售周期、人员与管理费用研究 工程：建设计划；销售：销售计划；行政：人员需求建议 工程、销售 成本测算、效益分析与经济评价 预算：成本测算；财务：投资估算、盈亏点、现金流量分析 财务、预算 可行性报告及研究结论 行政：配合打印、制作报告文件及电子演示文稿 行政 4 项目资金运作 资金需求量确认 根据资金（现金流量）计划，拟定资金需求量 财务：提供项目开发资金计划 开发 财务 分管副总 总经理 资金来源渠道组织 根据资金需求规模，确定融资渠道 开发：配合完成项目计划书 财务 开发 融资协议签订 融资对象、合作方案确认，签订合作协议 资金入账 资金上账，合作公司成立及相关手续办理 行政：工商局办理公司注册 行政 5 土地获取 竞买准备 获取竞买文件、规划咨询、实地踏勘、资料收集 开发 分管副总 总经理 竞买方案拟定 针对不同获地形式和条件，确定相关方案 销售：提供销售预测；预算：预测开发成本及盈利能力 销售、预算 竞买参与 确定土地价格上限，根据竞争对手拟定竞买战术 财务：保证金缴纳与退还 财务 成交公示 取得成交确认书 财务：资金准备；行政：成交确认书归档 签订土地出让合同 签订出让合同，檄纳出让金、契税、交易费 财务：缴纳出让金及契税、交易费；行政：合同归档 财务、行政 6 土地证 办理 土地登记申请 到国土局窗口咨询登记流程 行政：提供土地出让合同、公司执照、开发资质证书、组织机构代码证、法人及委托人身份证件、土地权源资料、地上附着物产权证明、1：2000地形图、建设用地规划许可证等；财务：提供缴费凭证 开发 行政、财务 部门经理 分管副总 准备相关资料 办理建设用地规划许可证，获取（调整）规划指标 填写土地登记申请表、登记委托书 地籍调查 配合国土局的资料审核 配合督促勘测单位进行地籍测量 获取地籍宗地、坐标、1：2000展绘图等图纸 获取土地证 配合督促权属审核、发证 湖北XXX房地产公司工作流程（二）项目定位阶段 编 号 项目定位阶段主要工作内容 工作部门 完成时间 要求 （工作日） 审核 审批 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办 部门 协办 部门 阶段节点 节点细分 工作内容用及要求 1 区域市场调研 宏观经济政策分析 了解区域宏观经济总量、增长因素及经济走向 销售：提供相关调控政策文件、项目所在区域市场销售情况调查数据等文件及信息； 设计：提供项目产品形态及设计特色调查结论 开发 销售 设计 部门经理 分管副总 地价、物价、利率、居民收入及消费水平情况 了解区域经济政策、产业政策等对行业的影响 区域市场供求分析 区域内年