精华美国房产中介（高云堂博客文集）.doc

中介的前景及地位 (2010-03-08 11:37:49) (一)房地产开发商将成为政府新政的替罪羊 ?? 前五年中，由于受加入WTO和申报奥运成功的兴奋，政府大力发展经济，高速前进，而房地产行业来的最快，别的行业都要很久才见效，在美国，只有海尔的冰箱在低价出售，联想的电脑也不敢用联想的名字，跟几年前差不多，而韩国的汽车在美很畅销。但要把GDP弄得高高的，就要大力发展房地产业，房地产业可以带动很多行业，所以在中国就上演了一次房地产的大跃进，三，五年时间，房价就达到了别的国家十五，到二十年才达到的水平。 ?? 而现在看来可能是个失误，问题越来越严重，所以政府就要考虑新的解决方案，方向要改变，奥运也快开了，开完了也就知足了。在这场房地产的大跃进中，房地产开发商与政府并肩战斗，是一个战壕中的两个群体，政府会在适当的时候把房地产开发商做牺牲品，开发商的命运是牢牢地掌握在政府手中的，有土地的跑不掉，没有土地的就破产，有根基的就没事，没有靠山的就倒霉。 (二)房地产网站的春色不再，二手房网站独占鳌头 ? 房地产网站是随着这场房地产大跃进一起点击起来的，房地产网站也是这场运动的收益者，在以后的日子里，房地产网站的光芒会逐渐退去。当新房的销售的数量慢慢减少时，次级房地产网站也会关门大吉，只有二手房的网站还有机会越来越好。 (三)二手房交易的主流地位开始形成 ? 房地产开发商就像建高速公路的，以前是没有高速公路，所以一开始是开发商是市场的主流，而靠二手房交易的中介公司，就类似与保养，维修，管理高速公路的则是次要的。但当高速公路越建越多，可建的高速公路就越来越少，而保养，维修，管理高速公路的业务就越来越多，这就是二手房交易的情况，二手房交易也从偏房进入正宫，后来居上了。 ??? 二手房交易逐渐地成为中国房地产业的代名词。美国2006年二手房销售了660万套，新房才105万套，2007年二手房销售580万套，新房大约80万套，美国的二手房市场是美国房地产业的晴雨表，中国的情况也迟早如此，中介的同行们要准备着这一天的到来，那时中介的一举一动关系到国家经济命脉的跳动，这就是中国未来的中介。 经纪人之间的矛盾 (2010-03-08 11:34:54) 经纪人之间的矛盾 ?? 在居间关系下的多家代理体制下，经纪人与经纪人之间的关系是很复杂的，有时是敌，有时是友，在这里我们就来探讨一下经纪人与经纪之间的矛盾，同时也希望同行们提出批评的意见。 1 不同中介公司的经纪人之间的矛盾 ??? 由于在国内的中介公司多是扎堆开店，几家中介公司的店面开在一起，这就从地理位置上造成了激烈竞争的导火线，同时又是多家代理，一个卖主脚踏几条船，所以各家的经纪人为了这个卖主的房子就展开了较量，因为鹿不知死在谁的手里，大家就明的，暗的，阴的，阳的手段统统使出来了，甚至会大打出手。这种矛盾在其他行业也会存在，也就是所谓的同行是冤家的道理，但是没有一个行业会象中介这样残酷，这可以说，经纪人是在战火中成长起来的。 2 同一店面的经纪人之间的矛盾 ??? 在同一个屋檐下的经纪人之间的矛盾也是很残酷的。在中介行业内部又分为公盘和私盘，客源也是同样，有时界限也不是一清二楚，经纪人之间都不很相信，侦探与反侦探意识都很强，我提防你，你也提防我，当然也有很多死党，形成几个小团伙，很多新人不一定是因为没有业绩，很多是受不了这种环境而离开了中介行业。 3 为争夺房源而产生的矛盾 ?? 各个公司的经纪人为了争夺房源采取了几乎除了三十六计中的美女计之外的所有伎俩。最常用的就是卧底或者叫打入敌人内部的方法，经纪人会把公司内部的房源信息，一般是业主的电话等给别的公司经纪人，所以有可能业主只把房源放在一两家中介，但会收到不同中介公司的经纪人几十，甚至上百通电话，这种经纪人行业的无间道现象也使中介公司的经纪人矛盾增加，甚至产生了敌意。 4 为争夺客源而产生的矛盾 ?? 争夺客源是经纪人的第二战役，有了房源之后，必须要有客源才能成单，否则就是无米之炊。最有效的方法就是夺人所爱和挑拨离间。因为客源又是流动的，又不是属于那个经纪人，一个客源可能一辈子也没有这么多人给他打电话关心他的房事，经纪人的目标就是要让客源在自己这签约，其他不管，明明知道了客源已经与别的经纪人谈好了价钱之后，仍然想法子让他签不成，要不就是知道了卖主要与别的买主要签约之后，也要让自己的客源加价，把房子抢过来。 ??? 经纪人与经纪人之间矛盾的根源是多家代理，只有把多家代理铲除掉而采用独家代理，这种矛盾就才大大地减少，经纪人之间就会化敌为友，和平相处，相互合作。 四 结束语 从以上对中介矛盾的简单分析中，我们是否可以得出这样的结论： 1?目前国内中介行业所存在的三大矛盾的根本原因是由于中介的机制即以居间关系下的多家代理造成的，如果不废除中介的现行