中国房地产明天与企业的作为(清华房地产总裁进修课程).doc

中国房地产明天与企业的作为 ——高继胜 主持人： 大家下午好，今天非常高兴邀请到浙江莱茵达集团高继胜董事长，高总一直 是我们历届学员特别喜爱的老师，讲课非常有激情，而且高总的公司在短短几年 时间发展的非常好，在全国二十多个省市都有自己的分公司，今天请高总为我们 讲的是中国房地产明天与企业的作为。 高继胜： 各位学员大家下午好！ 刚才我跟朱总交流了一下，我们这个班一共是一百多个学员，来自全国各地， 都是我们地产界的财富和地产界的精英，我今天跟大家交流的就是中国房地产的 未来和我们企业怎么样在这个产业里面不断壮大，有所作为。中国房地产业跌荡 起伏的走过了20个年头，这个产业带来太多人的希望、寄托和企盼走进了新世纪， 走到了今天，它成为我们国家国民经济重要的产业支柱，成为了经济的焦点，成 为了舆论的焦点，成为了瞩目的产业。有人说这个产业是让我们自豪的产业，这 个产业也是让人羡慕的产业，这个产业是更让人妒嫉的产业，其实都反映了我们 这个产业已经为国人和世界全球范围的高度重视和瞩目。 这次两会期间我们所热爱的产业又一次推到了舆论的前沿，引起了全国人民 的高度重视，舆论的焦点就是房地产的价格。都说房地产的价格太高，我们现在 的收入水平无法接受高价的房子，高价的房子没有人住得起，所以又把我们这个 产业推到了一个备受舆论关注的前沿，也推到了一个让政府神经高度紧张的前沿， 所以我想这是最表象的现象，是什么问题、什么状态下又让房地产的价格和这个 产业成为全国的焦点呢？它绝不是偶然的，我把这个价格作为开头来讲我的第一 个问题。 中国房地产目前的基本矛盾和这个产业所面临的前所未有的社会冲突，而且 矛盾和冲突是不能以我们主观意志为转移的，也是不可回避的，我们的政府、产 业的从业人员，特别是地产界的精英，唯一的办法就是正确的面对，勇敢的迎上 前去，并且对这个产业的未来发展进行认真的分析，我们虽然不能先知先觉，但 是要努力到先知先觉，先敌发现，先敌开火，先发制人，方能赢得自我发展空间。 现在的主要矛盾焦点表面上是房价不断地上涨，是什么力量在推动着房地产 的价格不断地上扬呢？去年5月宏观调控以后，我记得在我们第四届还是第五届 班的时候我讲过，宏观调控在市场上的反映应该是房价的不断上扬，而且沿海地 区房价上涨的幅度将会更大，在上海第六届的课上我也强调了房价是不可能在短 期内回落的，继续向上冲刺是绝对的市场表现，事实上半年多来时间证明，我的 推断是正确的。我去年曾经写过关于房价为什么会上扬，今后几个月，乃至几年 房价还要继续上涨的根本原因是什么，网上说高继胜是算命先生，你既然这么会 算命，你怎么不算算你的股票什么时候能涨上去，让我们减少亏损呢，当然股票 是受宏观大环境的影响，各股无能为力的，如果说1400多家上市公司的个股都把 自己的事情做好了，我想股票自然会上去，问题是在1400多家上市公司是不是已 经规范了，是不是你的质地已经很好了呢？所以说经济问题既有宏观的问题，又 有微观的问题。 所以围绕房地产价格上涨来讲，去年我们在报纸上都可以看到，业内的产业 领袖任志强先生跟国土资源部进行了为期三个月的论战，这个论战的焦点就是“是 谁推动了房地产价格的上涨”，任志强认为中国房地产价格不断上扬是由于地价的 不断推动导致的，国土资源部认为，是房价不断地推动，才让土地价格有了上升 的空间，所以说根本的责任是因为开发商让房价卖的太高了，所以这样的争论持 续了两三个月，也就是到底是先有鸡还是先有蛋的争论，这种争论我认为是表面 的，它没有触及到根本的问题，造成房价上涨表面的现象有成本的原因、有地价 的原因，也有开发商有利润空间向上涨价的原因，但是这只是经营活动的市场表 现，根本的动力在于供求关系。 经济学上价格受供求关系的影响是绝对的，供大于求，过剩市场、过剩经济 条件下价格自然回落，甚至价格要跌到成本以下，因此才会有许多老板要跳楼的 现象，当产品供不应求，市场十分短缺，市场处在一种饥渴的状态下价格自然上 涨，价格上涨的速度和供求关系原则上呈正比状态，越缺货价格越上涨，越接近 供求平衡点价格越趋向合理。这是一个最根本的原理，但是这场争论没有涉及到 市场供求关系带来了房价上扬的根本问题，由于供不应求造成价格上扬，因为价 格上扬，给房地产的开发商带来了巨大的利润空间，由于开发商有巨大的利润空 间，推动了政府对土地期望值的价格不断上升，这种期望值又推动了土地挂牌价 格和拍卖竞价的不断上升，由于土地价格的上升进一步推动了开发商成本的上升， 又让价格在原有成本的支撑点上进一步向上推动，与此同时由于价格的巨大空间、