住房按揭法律问题的分析研究.pdfVIP

对外经济贸易大学 住房按揭法律问题研究 论文提要 {住房按揭权是一项担保物权。住房按揭业务在中国广泛地开展，按揭更是 一个众所周知的词汇。但是，在我国现行的法律、法规中没有“按揭”这个用 语。根据“物权法定”的原则，禁止当事人自由创设物权，所以尚需立法承认 按揭的物权地位，依照物权的原则和构造对按揭制度进行设计。“按揭”虽然泊 自英美法，但在中国大陆的实践上，按揭制度有了自己的特色习本文力图阐明 中国大陆住房按揭法律关系的性质和结构，力图在众说纷纭中，找到一条可资 实践和研究的路。从法律关系的主体和内容上看，按揭权和抵押权是不同的两 种担保物权。在按揭制度中，按揭人虽然也占有按揭物，但是按揭人不能转让、 抵押、赠与或再按揭。按揭制度强调的是维护交易的安全。在抵押制度q，，抵 押人可以就抵押物转让、出租、赠与、和再抵押。抵押制度强调的是提高抵押 物的利用效率。住房按揭根据房屋性质和状态的不同，分为现房按揭和期房按 揭。期房在我国法律体系上不是“物”，所以在期房阶段，按揭担保的体现形式 是开发商向按揭银行提供的连带责任保证。期房按揭中的“登记”，不是物权中 的“登记”，而是债权中的“预登记”。在大陆的按揭制度中，一定要有保险公 司的介入。而现行的按揭保险不足之处太多，引起的非议也人多，嵩婪进jr彻 底的改革。资产的“证券化”是资产的发展方向，按揭证券化已在rI，用捉…数 年，但是一直没有进展，其原因是银行的动力不足。但是从长远看，按揭征券 化是按揭的必由之路。 主题词：住房按揭；现房j期房j物权、抵押、保险 前言 住房按揭，是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地 产买卖合同项下的房屋所有权或者是房屋期待权抵押于按揭银行，按揭银行将 一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总 称。住房按揭，分为现房按揭和期房按揭，涉及到物权法和合同法两方面的内 容。在一个按揭法律关系中，至少涉及四个法律主体：按揭人(购房人)、开发 商、按揭权人(贷款银行)、保险公司；一般涉及六个法律关系：1、按揭人(购 房人)因购房和房产商产生的房屋买卖关系；2、按揭人因支付购房款向银行贷 款而产生的借贷关系；3、按揭人将所购房屋作为按约向银行(按揭权人)偿还 贷款本息的担保所产生的抵押关系(在现房按揭中是这样。而在期房按揭中， 按揭担保主要体现在开发商向银行提供的连带责任保证)；4、房产商为保征按 揭人清偿贷款与银行产生的保证关系；5、按揭人按银行指定的险种向保险公司 办理保险，而产生的保险关系； 6、当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则 由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。其中，按 揭权人既是借贷关系中的贷款人，又是在期房按揭中保证关系中的被保证人； 房产商既是期房按揭中按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。【11 “住房按揭”因为和普通百姓的生活息息相关，所以是一个常用的词汇。“安 居乐业”是一个社会正常存在与发展的保障。人类从原始洞穴发展到现代摩天 大厦，体现了人类的进步，更体现了人类文明的进展。然而，在现实生活中， 虽然“拥有一套住房”是人们心中的梦想，但是要实现这个梦想却是不容易的。 高企的房价，把绝大多数人挡在购房的门外。面对这高企的房价，人们自然想 到银行去融资。但～开始银行却只向开发商贷款，而不对个人放贷。当开发商 有了资金以后，就可以建成大量的房子。但由于个人购买力依然不足，而致使 房屋不能顺利销售造成积压，同时造成银行贷款不能收回的情况。第二次世界 大战以后，“预期收入理论”的引入，使银行认识到，银行作为融资主体，只有 同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环， 并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。这就是房地产按揭业务的理 论基础。现在全世界的都银行认为个人贷款购房做按揭，是银行的优良贷款， 从而积极向个人购房户放贷。住房按揭的实际产生，可以追溯到18世纪的美国。 1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款， 成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期 限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以 房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生[2]。 与其他国