三亚山水国际村总体定位报告 (NXPowerLite).ppt

四项基本原则 差异化原则 优势最大化原则 可操作性原则 系统性原则 逻辑流程 大趋势 从温饱到小康 从储存到消费 从静态到动态 从孤立到网络 大局观 国内还是国际? 大陆还是岛内? 实旺还是虚火? 第一还是第二? 大盘观 “借”还是“造” “分”还是“合” “快”还是“慢” 从用地开始 区域价值 城市角度 规划视野 海、河、城、园、居、山 山水城市中的城市山水 文化设施 美女经济 运动休闲 文化传承 配套资源 交通便利 景观丰富 山环水绕，自然景观丰富。 易于施工 整体地貌平坦，易于施工。 植被茂密 植被茂密，有利于短期形成社区景观。 水系相通 水系与外界相通，便于利用。 土地分区价值分析 分区示意 成全看市 成全观点 用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的升值潜力。 发展节奏成为项目的关键。 市场背景 旅游对经济的拉动显著。 市场需求空间巨大 生态旅游成为新亮点 市场背景 内因：不可复制的自然资源 外因：相对低廉的市场价格 市场现状 成全观点 着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明,以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶段发展的重要特征。 三亚市场＿供应 三亚市场＿销售 楼盘概览 三亚市场＿客户 三亚市场＿市场价格 三亚市场＿企业状况 个案分析 碧海蓝天 个案分析 阳光海岸 个案分析 时代海岸 市场研判导向 空白点:大型住宅小区. 在市场的变化中不断探索，努力寻求市场空白，率先走进三亚“大盘”时代，为项目树立品牌形象，促进三亚地产与国内接轨，进入全新发展阶段。 市场研判导向 领先性——Pud的开发模式 用发展的眼光看市场，用乐观的态度看三亚，结合市场需求，实行Pud的统一开发战略，加强开发节奏的把控和协调，一张一弛，相得益彰，成为三亚大盘开发模式的先行者、探索者、成功者。 开发模式 PUD 市场研判导向 机会点——旅游地产的蓬勃发展 抓住市场机遇，整合海南旅游资源，挖掘和本土文化，提升项目附加值，打造旅游房产精品，力争在三亚新一轮房地产开发热潮中脱颖而出。 客户 他们是谁 经济底线 对生活的态度 文化底线 客户 他们怎么样 性格需求特征:个性与群落\居住与投资. 生活需求特征:放松与开放\创意与秩序. 价值观、消费观：价格与价值\现在与将来. 客户分析 年龄 客户分析 文化 客户分析 职业 客户 他们在哪儿 可借鉴案例 华侨城 市场定位 以国际标准为尺度打造的、以灵活开发为手段的、具有投资价值的大型城市生态度假型项目 三亚唯一的城市生活圈内国际化休闲社区 产品定位 以体验为目的国际山水度假社区。 分期开发建议一 分期开发建议二 年度 住宅面积（万m2） 酒店和别墅（万m2） 合计 2000 53.19 10.0 63.25 2001 82.63 19.4 102.03 2002 104.06 19.9 123.96 2003 134.23 20 154.23 三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚2003年商品房需求量应该为52万平方米。 2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景旅游房产颇为青睐。 项目名称 建筑面积（m2） 物业形态及类型 户型面积 均价 销售率 交楼标准 时代海岸 517000 高层、别墅 60-420 未定 认购20% 毛坯房 阳光海岸 90000 多层、小高层、联排 97-247 6900 80% 毛坯房 天泽海韵 21166 小高层 49-163 7000 95% 精装修 金色港湾 13000 多层、小高层住宅 66-168 3600 70% 毛坯房 昌达·四季花园 12637 多层、小高层住宅 70-220 4300 65% 毛坯房 凭海临风·蓝域 25317 别墅、酒店式公寓 65-600 6500 75% 精装修 海洋之星 11991 住宅 54-170 6000 55% 毛坯房 天福源 27000 酒店式公寓 43-133 7100 70% 精装修 嘉和海景国际公寓 24000 别墅，小高层住宅 134-400 6000公寓，别墅1.5万 认购10% 精装修 世嘉海景公寓 27000 高层酒店式公寓