旅游地产的养老养生模式--盛方咨询原创.docxVIP

旅游地产开发的“养生+养老”模式——盛方咨询新兴的养生养老地产项目无疑极具发展潜力。改革开放30年来，人们的生活逐渐步入小康，也造就了一大批中产和富裕阶层；与此同时，工作压力大，生活节奏快，更多的人处于“亚健康”状态，养生成为现代社会生活中不可或缺的部分。养生养老的需求与供给的矛盾浮出水面，这既存在总供给不足的总量矛盾，也存在供给结构不合理的结构性矛盾。养生养老服务需求的数量与质量要求都在与日俱增，而集住、养、医疗、康复等功能的综合性房地产项目发展却明显滞后。近年来，改革开放与经济的快速发展使我国社会结构、经济结构以及国人的生存、生活方式都发生了一系列的变化。国人的健康意识也在发生着潜移默化的巨大变化。健康的消费需求由简单、单一的医疗治疗型，向疾病预防型、保健型和健康促进型转变。现有的社会经济结构已经促使中国健康消费市场的“消费侧”悄然形成了病患群体、保健群体、健康促进群体、特殊健康消费群体和高端健康消费群体。上述群体释放出巨大的对健康市场的需求，由此催生了养生养老项目的开发，近年来，一些房地产开发企业也进行了积极的尝试。事实上，国家在政策上已经给予养生养老地产提供了支持。早在2006年，国务院就发布《关于加快发展养老服务业的意见》，要求积极支持以公建民营、民办公助、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，大力发展社会养老服务机构；2011年发布的《我国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》提及要“加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，增加社区老年活动场所和便利化设施。开发利用老年人力资源。”随后，民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划(征求意见稿)》指明了“十二五”期间中国养老服务建设体系的目标，提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元”，这成为养老服务行业中民营企业发展新的风向标。为落实中央文件，各级地方政府也出台了相应政策，号召建立完善的养生养老体系，鼓励民间投资发展养生养老事业。国家的方针导向和地方的政策支持为民营资本投资养生养老项目提供了大的社会环境。不过，养生养老地产不同于普通住宅项目的开发，当前还有一些不利因素在制约着养老地产的开发。事实上，对房地产开发商和投资者来说，中国的养生养老地产不仅需要考虑政府政策导向，还需要把控经济和市场的发展方向和规律，并结合当地人民的生活水平和方式，这样才能给市场提供合适的产品。随着养生旅游的日益发展成熟，养生养老地产因其 “养生+旅游+房产”三管齐下的开发模式也备受社会各界投资者的青睐。2010年12月，万科正式宣布进入老龄化养生住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商也跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养生养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养生养老产业项目。一时间，各方对于养生养老地产的关注度达到高峰。　养生养老地产SWOT分析：Strengths(优势)——旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科?费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游逐渐取代了观光旅游，成为大众更青睐的旅游方式。我国在3-5年内，将可望形成更大的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来更为旺盛的市场需求。利好的宏观前景。随着中国经济的持续发展，我国目前每年有3000万人次外出旅游，旅游业消费更是日益增长。其中，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长，市场趋势已势不可挡。中华房商合作联合会执行主席贾卧龙认为，在宏观调控下，一场行业洗牌已悄然开始。此番调控不仅意在“遏制部分城市房价上涨过快”，随着调控深入，推动整个地产转型以及中国经济转型已经上升为调控与市场调节的合力使命。与住宅相比，旅游地产正在迎来春天，而旅游地产之中，又以养生地产更被市场关注；Weaknesses（劣势）——概念的模糊不清。养生地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致养生地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，一大部分的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，而忽略养生养老的居住初衷，持续走高的地产价格并非经营者长期收益的良策。笔者认为应从市场长远发展的角度，强调其作为休闲养生产品的本质含义。进入门槛较高。开发休闲养生地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造