某某京东国际医疗养老中心项目计划书可行性研究报告归档资料.doc

一、总论 1.1 项目名称 项目名称：京东国际医疗养老中心 1.2 项目概况 1.2.1 拟建地点 本项目拟在北京市周边选环境清净优美、交通便利的地区内投资建设，选址尽量统筹考虑唐山市和北京市两个地区的地理位置、交通线路，方便入住老年人及其子女前来。 1.2.2 建设规模与目标 根据国内养老产业的发展需求，项目拟在北京市周边地区内投资建设，不但可以充分利用北京市完善的保障扶持制度，还可以充分吸引河北唐山和北京市两个地区的老年人客户。京东国际医疗养老中心项目由四大模块组成： ? 养老园区 ? 医疗园区 ? 疗养园区 ? 生活、商业配套区 京东国际医疗养老中心项目整体投资约100亿元，规划建成“集医疗、养老和疗养”为一体的医疗养老中心,弥补相应市场空缺。项目分五期交叉推进完成。 本研究报告主要论证“京东国际医疗养老中心一期项目”。根据测算，项目一期总投资约为114521.9万元，项目建成后养老园区、医疗园区、旅游休闲度假疗养园区等模块基本形成，配套的休闲、健身、商业设施均可以满足入住老人生活需求。 项目正常运营后，可吸引6000位老人长期居住，每年可接纳近万人的疗养人群入住。通过测算，正常年份后，项目年营业收入约65848.8万元，可吸收1850人就业。 项目具体情况如下： 项目名称：京东国际医疗养老中心一期项目； 投资规模：项目总投资114521.9万元，其中，建设投资109146.7万元（包括建筑工程及安装工程费用83278.6万元 设备购置费17000.0万元、设备安装调试费85.0万元、工程建设其他费用5686.9万元、基本预备费1590.8万元、涨价预备费1505.5万元、研发费用0.0万元、建设期利息0.0万元）、铺底流动资金5375.1万元。 用地规模：一期规划总用地约300亩（具体以实测为准）。主要建设高级老年养生楼，联体、独立别墅，小康老年养生公寓，综合医疗楼，国际疗养酒店，健身房、餐厅、超市、大型湖泊水域等内容。 1.2.4 项目投入总资金与效益情况 项目总投资114521.9万元，全部由项目承办单位自筹资金。 经谨慎财务评价，项目一期建成后可实现年营业收入65848.8万元、年总成本费用31613.8万元、年经营成本26035.0万元、年增值税0.0万元、年销售税金及附加0.0万元、年税后利润33459.3万元、投资利润率26.94%，财务内部收益率（全部投资）20.40%、财务净现值58277.6万元、投资回收期6.03年、盈亏平衡点（项目能力综合利用率）39.2%。 注释：根据北京市相关规定社会机构投资建设“养老院”项目免征收营业税、增值税、所得税等相关税费。 本项目的投资建设符合我国现有的基本国情，符合国内和建设地区内制定的相关法律法规，是政府部门大力支持倡导发展的朝阳产业，也是未来有效解决国内居民养老需求，提高老年人生活质量的重要的基础产业，项目的投资建设可以有效的解决北京市地区及唐山市地区老年人社会养老问题，带动地区就业。通过引入国际先进的社会养老院管理经验，直接和间接的提高国内养老院行业的管理水平、服务质量，解决当前困扰养老院产业发展的瓶颈问题。 项目一期投资规模相对较小，主要是目前国内机构养老市场尚未成熟，相关的法律法规还有待进一步完善。一期项目建设主要目标是引入一流的国际养老院运作经验，培养专业养老院管理人才，为项目二期、三期等项目提供专业的人力资源支持。通过项目一期打造公司的顶级养老院品牌，待本项目运转相对成熟后，项目二期、三期即可启动，届时公司即可在全国范围内大规模投资养老院产业，并向国外市场扩张，并计划在十年内完成公司整体上市融资，届时公司将成为国内最大、国际知名的养老院服务集团公司，前景十分美好。 1.2.5 主要技术经济指标 经测算，项目的技术经济指标如下：  表1-1 项目主要技术经济指标 （单位：万元）  二、项目发起背景及可行性 2.1 项目发起背景 2.1.1 中国社会逐渐进入老龄化阶段 根据中国社会科学院2013年2月发布的《中国老龄事业发展报告(2013)》，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的年份。随着新中国成立后新出生的人口，也就是1952年和1953年出生的人口进入老年期，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。 国内将迎来劳动年龄人口进入负增长的历史拐点，从2011年的峰值9.40亿人下降到2012年的9.39亿人和2013年的9.36亿人，劳动力供给格局开始发生转变。 国内人口结构底部和顶部老龄化相叠加