第十二章土地产权制度石晓平-中国农业CEO网.pptVIP

pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 城市土地产权制度的产生与变迁 传统的城市土地使用制度 主要特征 行政划拨：土地由国家行政机关调拨分配使用 具体包括：国家机关、部队、学校、国营企业等如果需要使用土地，不是通过市场购买或租赁所得， 而是按照按照一定的建设用地程序，首先申请建设用地项目，待项目批准后，再持批准文件向县级以上人民政府土地管理部门申请批准后无偿划拨使用 国家如因社会公益事业的需要，需要使用国有企业、事业单位的土地，不需通过购买、租赁，通过行政手段取得。 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 城市土地产权制度的产生与变迁 传统的城市土地使用制度 主要特征 无偿无限期使用 国家机关、部队、学校、国有企业等使用国有土地的过程中不需要支付地价 没有明确的使用年限（除非国家占用） 禁止土地使用者之间的转让 禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地直接转给其他单位或个人使用 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 城市土地产权制度的产生与变迁 传统的城市土地使用制度的形成 城市土地国有制的形成 自全国解放到1956年，私有土地是可以买卖、出租、入股、典当、赠与、交换的 在1950年的政务院的《契税暂行条例》中可以得到说明 自1956年开始城市私有房产的社会主义改造之时起，一些私有土地开始被收归国有，同时禁止买卖 到改革开放之前基本形成了城市土地的国有制 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 城市土地产权制度的产生与变迁 传统的城市土地使用制度的形成 城市土地国有制的形成 主要的弊端： 不利于土地的集约利用和合理的配置 土地无法向使用效率高的用户手中转移 不利于企业的改制 企业之间的合理公平的竞争环境难以形成 不利于企业绩效的评价 不利于城市的发展（城市用地结构不合理、建设资金不足） 寻租行为盛行 不利于改革的进行 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 3. 我国土地制度的产生与变迁 改革开放后的城市土地使用制度的形成 城市 征收土地的使用费（税） 针对中外合营企业提出的 1982年深圳特区开始推行 随后在抚顺、广州等城市推行 开展土地使用权有偿出让和转让的试点 1987年下半年，深圳经济特区率先进行土地使用权的有偿出让和转让的试点 一次性收取土地的出让金，同时容许土地的使用权抵押和转让 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 3. 我国土地制度的产生与变迁 改革开放后的城市土地使用制度的形成 城市 制定地方性土地使用权有偿出让和转让的法规 修改《宪法》和《土地管理法》 1988年修改《宪法》、《土地管理法》 制定全国性的土地使用权出让和转让的法规，全面开放土地市场 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等一批法律法规 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 3. 我国土地制度的产生与变迁 现行城市土地使用制度的基本内容 土地使用权出让 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的地块、用途、年限和其它条件，由市县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案。 地下的资源、埋藏物等不在有偿出让之列。 面向所有合法主体。 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 3. 我国土地制度的产生与变迁 现行城市土地使用制度的基本内容 土地使用权出让 可以采取协议、招标、拍卖三种形式 后来扩展到挂牌 是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。 土地出让的年限：居住70年、工业用地50年、商业等40年 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 3. 我国土地制度的产生与变迁 现行城市土地使用制度的基本内容 土地使用权转让 土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。 其地上建筑物、其他附着物所有权也随之转让。 土地使用权出租 土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物，其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 3. 我国土地制度的产生与变迁 现行城市土地使用制度的基本内容 土地使用权抵押 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 土地使用权终止 土地使用权可因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、不履行土地使用权出让合同及土地灭失等原因终止。 物权法对到期的土地使用权的规定 pag. * 土地经济理论与政策 石晓平 3.