2010年马尔贝拉聚贤煌都推广方案上海.pptVIP

“ 2009再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野， 2009的柳暗花明，短短三年，季节冷暖已是几度轮回。 我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是永恒的哲理。” 万科2009年报中“致股东”的开篇 营销目标 全年营销目标 161栋联排别墅，14套双拼和7套独栋 总销金额：6.75亿 阶段营销目标 4月底推出第一批60-70套联排别墅，6月份推出第二批 开盘两个月，达到90%的去化率 市场与消费者 项目价值梳理 营销推广节奏 媒体渠道建议 直面问题，寻找机会 市场走向不明朗，客户敏感，观望态度增强 2010年1月推出的34套联排虽然销售良好，但客户退订达到11套，说明客户对本案及未来市场信心不足。 目前没有蓄水客户，必须迅速积累起第一批意向客户 项目经营4年，在本地已经很高的知名度。目前99%的客户是地缘客户。本地客户的挖掘已经显现出疲态。推广力度不够，也是原因之一。 马尔贝拉从形象推广进入产品推广期 “马尔贝拉”经过去年的短暂而含蓄的推广，已形成一定知名度。在2010年销售高潮期，须加大对项目本身优势的推广，让客户更深层次的认知“马尔贝拉”的别墅生活。 「南桥未来越江交通布局」 「南桥新城规划功能定位」 市场的机会点 区域内 竞争对手存量较少，竞争较小 南桥区域内恒盛湖畔豪庭联排开盘前边内部认购完成，正阳世纪新城下一期房源推出时间未定，其他如南郊别墅等余量很少。在今年上半年前，我们将成为区域市场唯一的别墅项目。 目前客户蓄水较少，无法满足开盘需求 区域外 南桥版块未来发展势头良好，目前房价较低，会吸引城区投资客 在上海市的发展规划中看，嘉定新城、青浦新城、南桥新城是下阶段重点发展的区域中心。因此，南桥新城板块的房价较低，是一个十分有利的投资机会，未来可能有更大的升值空间。 目标客群对项目不熟悉，对南桥市场较陌生 营销策略 区域内 圈层、升级 抓住市场空档期，主推“产品升级”、“生活圈升级” 产品优势 突出稀缺性，突出产品升级后的具体优势 区域外 投资潜力 抓住南桥未来发展前景，吸引城区投资客的 性价比 突出交通便利、未来规划，突出性价比 区域外 战术一 大形象在户外 选择从徐家汇到南桥的重要交通节点，放置户外广告。 例如徐家汇内环、沪闵高架转A4的入口； A4闵浦大桥、闵浦二桥沿线； A4南桥入口，及南桥区域内主干道旁。 区域外 战术二 媒体舆论控制、硬广辅助 炒作南桥新城的发展前景，并引出项目的投资价值。 以新闻、软文为主，硬广为辅。 新闻晨报、新民晚报、东方早报等。 区域外 战术三 业内杂志，营造好口碑及知名度 与业内媒体合作，邀请上海城市规划发展领域的人物，举行座谈，畅谈南桥新城的发展前景，并引出项目的投资价值。 以新闻、软文为主，硬广为辅。 上海楼市、租赁情报等。 区域外 战术四 短信、DM，释放项目信息，锁定客群 与业内媒体合作，邀请上海城市规划发展领域的人物，举行座谈，畅谈南桥新城的发展前景，并引出项目的投资价值。 以新闻、软文为主，硬广为辅。 新闻晨报、新民晚报、东方早报等。 区域内 战术一 围挡更新，以产品买点为主 前期围挡以形象为主，突出“马尔贝拉”，首先追求区域内对这一新案名的知名度； 下阶段需要更换围挡，在知名度的基础上，将项目的具体优势一一展现。 区域内 战术二：阶层高端人群－“产品推介会” 在南桥举办产品推介会，引爆开盘； 吸引外部人群的同时，也能在当地形成有力的市场口碑传播效应。 区域内 战术三：塑造售楼处的价值感 作为别墅的售楼处，目前的售楼处需要进行整改和提升。 作为项目对外展示的第一窗口，售楼处必须足够的震撼。目前的售楼处已经使用较长时间，相对简陋，气氛冷清，档次不够；尤其是配合别墅销售，必须给客户高端、尊贵、休闲、惬意的感觉。 附件 南桥房地产市场调研报告 南桥新城规划及未来发展调研 曾经私享的贵族秘密，即将公开 四：实景西班牙绽放 别墅第三季即将登场 私藏马尔贝拉，一生一次 五：南上海中心，纯正西班牙盛放 阶段主题 三 营销推广策略 户外、高速擎天柱