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漾日湾畔广告推广策略 导读 1、差异化竞争----片区相关楼盘在卖什么 2、项目认识-----漾日湾畔核心优势何在 3、项目定位-----怎么样的漾日湾畔 4、消费者分析----谁来买 5、推广主题----我们要卖什么 6、推广口号----煽动消费者购买欲的号角 7、推广策略-----怎么卖 8、策略执行—步步为营 9、创意策略与表现----实效第一 10、分阶段创意—有的放矢 差异化竞争----相关楼盘在卖什么 我们根据市场调查组对周边竞争楼盘 {星海名城、蓝漪花园 、鸿瑞花园、蔚蓝海岸、海洋之心、蓝月湾畔、创世纪三期} 的综合优势和推广主题分析研究得出： 1、海景、 山景、 中心区地段和小区的居家配套及品质，仍是南山各开发项目的主要推广方向 2、品牌推广仅仅局限于大盘的项目品牌推广。采取概念先行，项目品牌随后推广形式 3、受到交通、地形的影响，南山区域品牌在99年10月滨海大道开通后快速形成 4、对社区文化理念的推广不多或流于表面，仅有学林雅院和学府花园有所表现 总体来看，南山物业推广比较注重功利性。推广基本上是比较直接，体现出居家的利益。对于心理文化层次方面缺乏深度沟通。 结合本项目特征，我们应该走一条独特的道路，实行有效市场区隔 因而，推广不仅局限于物业本身，更要营造出一种居家氛围；发掘人性心灵深处的需求 这就是： 追求一种诗意的生活空间 项目认识-----漾日湾畔核心优势何在 项目优势 海景优势：市政规划，长期无阻景观优势，全览深圳湾海景，眺望香港嘉湖山庄、沙河高尔夫， 尽享亚热带海景城市风情 区位优势：滨海大道第一站 交通便利 紧临深圳硅谷 教育优势：深圳大学旁 教育城中 虚拟大学园 同地块中小学网 环境优势：红树湾片区 后海大社区人文环境，共享未来成熟生活 文化优势：南山区文化旅游资源 南山商业文化中心区 规划优势：国际级标准设施生活规划 内部优势：“海洋文化”主题园林设计 风筝公园 儿童游乐场 多文化运动设施 项目劣势 整体配套 缺欠 暂时尚未形成南山商业中心 交通 仍不便 项目定位—怎么样的漾日湾畔 定位前的思考 目前，深圳湾畔在建楼盘 基京地产的碧海蓝天、泰然的碧海红树湾、万科的金域蓝湾、金地的海景翠堤湾 百仕达红树西岸、招商阳光带海滨城、中海深圳湾畔花园---- 如何在众多品牌项目中脱颍而出？ 如何跳出在售或待售滨海物业的重围？ 如何在红树湾大盘项目尚未揭幕前强占先机？ 我们试图找出最具核心利益承诺的定位 物业定位 深圳湾首席滨海文化社区精品物业 软硬件支持 湾区物业概念 内部优势规划 后海社区概念 多元丰富的社区文化 科技园区、南山中心区、华侨城区人文教育优势 形象定位 超越童年梦想的滨海文化家 实现滨海生活诗意风景长廊 观景第一排 滨海第一站 居家不只是为了工作 更为了心灵的慰藉 充分满足人们追求与自然和谐共生的居住模式 四、消费者分析----谁来买 区域区分 〈1〉蛇口及南山本地居住家庭，二次置业人士 〈2〉深圳硅谷白领人士 因便于上班 首次置业 占50%以上 〈3〉随着交通的改善 宝安及深圳罗湖福田新建家庭 首次置业 〈4〉受海景的诱惑 罗湖福田二次置业人士 〈5〉外销市场 针对中港家庭、休闲渡假为主 有一定比例 深圳区 特征描述 〈1〉以28--45岁之间年轻白领阶层 〈2〉家庭人口2--3人 无孩或年幼小孩占多数 〈3〉本科以上学历为主 品位高尚 〈5〉业主行业以贸易/金融/国企/IT高级白领/公务员居多 〈6〉个性描述 独立思考 成熟自信 追求时尚 注重品牌 环境 配套 教育 热爱生活 注重家庭 关心子女成长 有提升自我形象与生活质数的强烈要求 文化素质高 时间观念强 B.香港区 特征描述 〈1〉中港家庭 非婚子女成员 购房自住 占一小部分 〈2〉度假休闲客户 35--55岁之间 〈3〉退休养老客户 〈4〉经商人士 以此为中转站 或与家人度假居住用 〈5〉投资客 跨海大桥的兴建 便利深港两地生活 长线策略性投资 五、推广主题---我们要卖什么 诗意的栖息 站在思想的高度 推广一种高品质的有文化内涵的湾区生活 这是一种自由开放 浪漫 包容 诗情画意的理想居住模式 在漾日湾畔 每个人都可以找到 支持点 海景 海湾 海鸥 海水--- 高尔夫 科技园 虚拟大学园---- 南山中心区文化、华侨城旅游景观--- 六、推广口号---煽起消费者购买欲的号角 重返诗意的栖所 这里 可以自由自在的生活 这里 可以世外桃园般安祥 这里 可以静思养心-- 漾日湾畔 永远的精神家园 七、推广策略---怎么卖 推广目