保障性住房信托产品现状与法律结构探究.doc

保障性住房信托产品现状与法律结构探究 　　摘 要：在信托这个领域，保障性住房信托在我国属于新兴的产业，并在近些年来尤为火热。同时，中国作为发展中的国家，人口众多，贫富差距较大等社会问题导致保障房建设越来越受到重视，同时也存在着风险，因此对于保障性住房信托这种融资方式的法律制度也亟待完善。 关键字：保障房 信托 法律结构 风险控制 保障房信托项目属于房地产信托项目的一种，最近两年来，我国保障性住房信托的发展趋势尤为火热，收益率更是水涨船高，成为了融资的新宠。本文将对保障性住房这一信托产品的现状及法律结构进行分析。 一、保障性住房及保障性住房信托的概念 保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，政府专门针对中低收入水平的家庭，实行分类保障而提供的一种特殊类型住宅，其特点包括对供应对象、销售价格、建设标准或租金标准做出规定，由政府负责规划和筹建。 保障性住房项目信托是指信托公司作为受托人，开展的以保障性住房为主要项目进行的信托业务，主要解决保障性住房的融资问题，同时为投资者提供理财产品的业务。其中包括廉租房信托、经济适用房信托、两限房信托、公租房信托、安置房信托等。 二、保障性住房信托的现状 1.我国保障性住房信托产品的参与方式 我国的保障房大致分为五类：经济适用房、廉租房、公租房、两限房及其他类型。它们是以收入水平作为划分依据的，由低到高依次为：廉租房、公租房、经济适用房、两限房。 根据保障房的类别不同，信托产品参与的方式也不尽相同： 经济适用房土地由国家划拨，没有土地证，意味着信托公司不能将土地作为抵押物，按照传统的房地产开发贷款要求，信托公司很难兑付其融资，因此，信托介入经济适用房需要另外的信用保证。显然，政府信用或政府背景信用是信托公司介入经济适用房的重要保障，这需要政策的配套支持。另外，信托资金介入经济适用房还会遇到建设周期、退出安排等因素的影响。 两限房建设基本采取了商品房开发模式，但价格受到限制，导致这类保障房开发商利润空间很小，甚至亏损。因此，两限房的开发量一直不大，信托资金对两限房鲜有涉足。如果将两限房建设与真正的商品房捆绑开发，可以提高开发商的利润空间，或为信托资金介入创造条件。 廉租房、公租房的建设可采用多种信托融资模式。其中最受关注的是房地产信托组合运用模式或房地产投资信托基金模式。目前，各方对该模式下参与保障房建设都报以厚望。对于资质较好的地方融资平台或贷款抵押充足的房企，融资规模不大，可采用信托贷款方式。 大多数棚户区改造项目都与商业开发捆绑实施，因此，这类项目也是目前信托资金进入最多的领域。棚户区改造项目与一般的房地产信托项目融资模式基本一致，主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、权益型信托四种模式，而尤以权益型和股权型居多。 2.保障房信托产品的发行状况 2011年的保障房信托全年共发行85款，募集资金238.18亿元，仅占房地产信托产品资金规模比例为9.63%。其中，棚户区改造规模最大，为129.68亿元，其次是安居工程，规模为102.16亿元。2012年上半年共发行41款保障房信托产品，总发行规模达到79.59亿元，平均融资规模1.94亿元。保障住房类信托产品目前市场平均收益9.23%， 平均期限22个月。与商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧，占比近90%，而公租房和廉租房则备受冷落。 按照国家规划，”十二五”时期，我国要建设3600万套保障房，其中，2011年建设任务为1000万套，2012年1000万套，剩余的三年1600万套。从发行量方面来看，由于2012年全国计划新开工建设1000万套以上保障房，而实际在建工程量至少1700多万套，资金筹集压力使得信托公司参与保障房建设的活跃度在逐渐增加。预计保障房类项目会成为近段时间信托产品的主要投资标的之一。 虽然保障房市场空间很大，但是适合信托公司的项目并不多，原因在于目前保障房建设主要存在两种模式，一是政府直接划地，这并不是市场化的模式，信托公司不好参与；二是大型房企帮助政府承建会首选融资成本较低的银行贷款，信托公司的机会较少。 三、保障性住房信托的法律结构分析 1.国家相关政策 国务院在2012年7月11日发布的《关于印发国家基本公共服务体系”十二五”规划的通知》中指出：”支持保险资金、信托资金、房地产信托投资基金等投资保障性安居工程建设和运营。”从国务院文件可以看出，中央鼓励地方政府扩大保障房项目融资渠道。《通知》提到，支持符合条件的地方政府融资平台公司和其他企业发行企业（公司）债券、上市公司债券，多渠道筹集建设资金。鼓励商业银行按照风险可控的原则，发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款。支持符合条